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业界再抛房市泡沫将破论业内认为破裂风险较小

2013年06月14日来源:www.loupan.com楼盘导购阅读数:997责任编辑:admin

从去年至今,北京楼市价格再涨,全国其他主要城市的总体趋势也都是“涨”字当头。最近,著名“唱空者”、经济学家谢国忠再度抛出房地产泡沫即将破灭论。万科董事长王石最近也表示,中国房地产市场确实存在泡沫,且泡沫不轻,不过,短期内泡沫破裂不太可能。新京报记者特邀业内专家,对当前楼市泡沫与市场风险进行分析探讨。

楼市泡沫有泡沫,但短期内未必会崩盘

Q你认为目前楼市,包括一线城市和二三线城市,分别有泡沫吗,严重吗?

朱中一:全国这么多城市,每个城市的情况都不一样,很难笼统地说有没有泡沫。看一个城市是否有泡沫,要看供应量和需求量,还要看未来的消化能力。像鄂尔多斯这样的城市,供应量很大,需求很小,未来的消化能力也不足,就肯定是有泡沫的。可以按照这个标准,去判断其他城市有没有泡沫。

公衍奎:我觉得无论是一线城市还是二三线城市,泡沫都比较严重。大家对于判断泡沫有不同的标准,有人说价格超出实际价值就是泡沫,但价值到底应该是多少,就很难有一个客观的判断。我认为判断泡沫的一个根本标准,就是看是不是价格本身产生了自我循环和正向激励。也就是说,因为涨价导致了下一轮涨价。现在价格的增长是不是由于之前价格的增长,是不是又导致了以后价格的增长。目前的市场就是这样的情况,大家因为怕涨而赶紧买房,因此推动了未来真的涨价,又引发新一轮抢购和新一轮涨价,形成循环。

范小冲:中国楼市肯定是有泡沫的,近些年货币一直在超发,又没有其他好的投资渠道,房地产在上涨的形势下,很难剥离投资需求。但土地供应有限,购房需求旺盛也将长期存在,供求结构很难有大的改变,所以我认为短期内没有崩盘危险。

李国平:我认为现在房地产市场是有泡沫的。泡沫和市场预期有关,如果大家都认为房价要涨,会造成需求的提前释放,甚至过度释放,造成市场过热。目前这种预期看涨的情况还是很明显的。

调控长期化现在用政策和市场预期对冲

Q涨价和调控长期化已持续数年,你认为这种状态还会存在多久?

朱中一:现在国家也在制定中长期规划,调控肯定是过渡,主要是未来政策的衔接问题。我们也希望行政性措施尽量少一点,但长期措施出台以前,目前临时性的措施还不能取消。长期措施的思路,国五条细则里面已提到建立中长期制度的六个方面。

公衍奎:这种涨价和限价都有可能会长期化,但终究不是一种正常的形式。房地产的问题是不均衡导致短缺,目前房地产的供需结构问题不解决,这种情况就会持续下去。城市发展的不平衡、土地供应的稀缺性以及城市化进程这些影响都是存在的,但这些影响是长期持续的影响,并不能避免市场在一定时期内产生大幅波动。

范小冲:调控是会长期持续的,因为房地产和国民经济的关系非常大。房地产市场热了就会打压,冷了政府就会托市。这些年政策也不是一直在打压房地产市场,2008年也托过市。如果房地产市场一直保持上涨的压力,那么政策的打压肯定也会一直持续。如果房地产市场像2008年那样低迷,政策则有可能会转变为托市。

李国平:如果市场上涨势头强劲,购房人对未来市场上涨的预期仍然强烈,那么政策的打压就会一直持续。现在是用政策来和市场预期对冲,之前的几次调控,在一定时间内起到了调整预期的作用,但最近一次的调控作用,似乎没有2011年那次调控的作用明显。现在在房地产市场上,由于政策限制,投资和投机需求已经少多了。目前的购房需求,一部分是自住需求,也就是平常说的刚需,还有很大一部分是在通货膨胀的情况下,购房以求保值增值的需求,这部分需求是非常强烈的。

泡沫破裂风险政策成重要的考量标准

Q影响楼市的泡沫破裂与不破裂的主要因素有哪些?未来是否有泡沫破裂的风险?

朱中一:房地产市场是地域性很强的。希望地方政府充分了解本地市场的需求情况,制定合理的发展规划,有针对性地供应土地和房源,一般就不会出现大问题。如果过分依赖和盲目发展房地产,就有可能出问题。此外,还要把未来供应情况公布出来,就会减少购房人的恐慌情绪,也可以减少开发商的盲目开发。

公衍奎:影响未来房地产走势,甚至引发泡沫破裂的最大因素是金融环境是否改变。从去年到今年,开发商不缺钱,卖房套现只是一个方面,另一个重要方面是金融环境宽松。虽然房地产开发贷款的限制并没有放松,但各种信托、基金等金融创新模式很多,万科、龙湖都海外发债,融资成本很低。

今年房企不缺钱,很多房企去年上半年还需要20%、30%的融资成本,今年只需要12%、15%,大企业能做到10%以下。现在是国际性的货币泛滥,但金融的周期性和波动性很大,一旦金融市场开始去杠杆化,就会引发连锁反应,房地产市场就会扛不住。

范小冲:城市化是一个重要考量因素,中国目前还处于城市化发展的增量阶段,还有几亿人口要进城。这个阶段没有结束,需求就仍会旺盛,也能够消化房地产市场供应。现在如果取消限购,就会释放出大量需求,消化大量的房源。因此泡沫破裂的风险较小。

李国平:我认为政策是一个重要的考量标准。这些年,由于一次又一次调控的打压,楼市的泡沫一直没有到顶。政策的介入打乱了市场自然增长、自然产生泡沫、自然破裂、自然休整、自然复苏的周期。调控不是为了把房地产打垮,而是要保护房地产,不让房地产市场有规律地增长和下跌,这种干预让本来有迹可循的规律变成了无迹可循,政策也就成了左右市场的一个重要考量标准。

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