市场观察：2016年房地产投资热点七问

国家统计局公布数据显示，1月京沪深穗四城房价同比分别上涨11 . 3%、21 . 4%、52 .7%、10%;2月一线城市房价同比涨幅明显，环比涨幅继续扩大，二手房交易活跃。

“股市不能进，基金不靠谱，黄金抢不到，还是买房有得拿”呼声再起，购房者裹着被子连夜排号，开发商和房主坐地价涨，日光盘、重现江湖。

2016年接下来房产投资往哪走?究竟哪些房回报率会节节升?《投资与理财》整理了房产投资人最关心的七大热点问题，并一一解答。

热点问题一：

一线城市房价还会涨吗?

随着城市化推进，很多内陆小城市成为人口净流出区。一、二线城市人口总体将继续保持流入态势。

全国政协委员、新华联(000620,买入)集团董事局主席傅军认为，一线城市房价上涨是必然，一是国家出台相关政策鼓励购房;二是刚性需求还在，尤其是改善性住房需求很大;三是1. 5亿农民工进城后也逐步购房;四是一线城市的土地越来越紧张。

华泰证券(601688,买入)研报认为，深圳和上海在2015年的成交量和成交价格涨幅大大超过北京和广州，深圳此前交易需求释放过于猛烈，或使得其后续上涨受限;而上海去库存周期均低

于6个月，且房价涨幅相对温和，未来或有继续上拉空间。

热点问题二：

三四线城市房产避之不及吗?

当前，人口、资源流到大城市，同时，地方政府缺钱，大量卖地，导致三四线城市房产供过于求，房价一蹶不振，“去库存”压力很大，未来将有部分新城沦为空城。

2015年，“深圳直辖”的传言泛滥，在“深中通道”将开工等信息刺激下，不少经验不丰富的投资客，纷纷去惠州、中山买房，如今部分人开始担心自己掉进“坑里”，给自己造成很大的损失。

热点问题三：

逆城市化到农村买房能赚吗?

有人说，在北京年薪50万的家庭，买房只能买到郊区。那么，便宜的郊区好，还是咬咬牙买交通便利的市区呢?

实际上，很多国家在充分城市化之后，会出现逆城市化，也就是城里人到农村买地，建别墅。

业内人士预计，未来10年到20年，中国很难出现这种局面。因为中国人多，耕地少，土地国家所有。此外，公共资源的不均衡分配，也让去农村居住的人，商业配套不成熟，交通不便，居住环境相对不安全，仍建议选择品质好、城市核心区域的住宅。

高和资本董事长苏鑫认为，一线城市房产投资风险已经急剧加大。比如，北京五环六环的房子，本来也只是用来居住的，供应量很大，不具备投资属性。

热点问题四：

买新房还是二手房?

二手房市场，特别是京沪二手房市场已远超一手住房市场。综合看，一线城市北上广深地产市场已经培育多年，二手房必将成为更重要力量，城里可选范围更广。

热点问题五：

投资哪类公寓回报率高?

投资房产回报主要靠两方面，一是租金，二是房屋升值。

有数据统计显示，房产投资，公寓是潜力的投资类型。世界各地许多城市的公寓都在溢价出售，主要推动力就是一直猛涨不跌的租金。

与市区相比，郊区公寓的投资回报率则偏低，大部分只在2%左右，这样的年收益率甚至不如存定期。如果贪便宜选择远郊小公寓，今后的出租情况更是未必理想。

热点问题六：

新政下房还有升值潜力吗?

一线城市哪种房子最贵?当然是房。

新的房地产广告法规定以后开发商的宣传广告中不允许出现“房”的字样，教育部也正在考虑推行多校划片，是不是以后房就不值钱了呢?

当然不是。正是由于这个原因，多校划片可能会给重点学校的房降温，但是跟重点学校一块儿划片的周围学校的房价格就很有可能上涨，这个范围可比之前的房范围大得多。

值得注意的是，《通知》明确提出“片区确定后，应在一段时期内保持相对稳定”。当前，如果不买，孩子一定不能上好的学校，而买了，孩子能上好学校的概率就大很多，所以，一线城市仍然值得买。

热点问题七：

写字楼、商铺回报率几何?

电商时代，“提货消费”逐渐被网购取代，商铺价值只剩“体验式消费”，如电影、培训、滑雪场等。

传统旺区的街铺，单价较高，将成为最危险资产;而人口流失城市或新区更是难以为继，“三代养一铺”的悲剧随时可能发生。

而一线城市，普遍存在同样档次住宅比写字楼更贵的情况，一是因为商业房没有，也无法落户;二是商业房产使用年限短;三是物业管理费、水电费更高，一般不能通煤气。

当前，在家办公、分散办公渐成风尚，写字楼刚需成色不足。