不限购低总价 商住撑起楼市半边天

北京楼市发展历史中，相较于住宅产品，商住产品一直是市场配角，往往不是购房者第一选择。不过，受到限购等政策原因以及置业门槛的不断抬高等因素的影响，商住产品日渐被市场青睐，并在2015年成功逆袭，成为楼市主角。而2016年，商住公寓的热度仍在继续。来自机构统计显示，2016年一季度北京商品房成交量前十名项目中，住宅项目仅有两个，商住公寓项目则多达8个，今年一季度商住产品成交8549套，成交量已经占到北京楼市商品住宅成交的46%，撑起北京楼市半边天，成为北京楼市成交主角。

除了“不限购”这一固有优势之外，普通住宅市场价格高企、商住市场洼地效应凸显等，都是助推商住市场走热的重要原因。那么，目前北京商住项目主要分布在哪些区域?商住产品各有哪些特色?购买商住项目时又应该注意哪些事项?记者通过走访通州、大兴、门头沟、顺义等热点区域，勾勒出了北京商住地理分布图，以飨读者。

商住领跑一季度

“不限购，低总价”是商住楼近年来的主打广告语。从2014下半年以来，商住项目更是频频入市，一时间商住产品扎堆，一年前，由于商住产品大举入市，过大供应量导致不少商住项目呈现出销售乏力的现象。

然而，这一情况在今年一季度发生逆转。根据北京市住建委的统计数据，2016年一季度，北京楼市延续量价齐涨局面。其中商住产品成交8549套，是去年一季度商住成交量的3.66倍，今年一季度商住产品成交量已经占到北京楼市商品住宅成交的46%。

来自中原地产统计显示，3月北京商住市场总成交额76.33亿元，是2月成交额的近10倍，共成交4687套，总成交面积28.84万平方米，平均成交价26466元/平方米。

事实上，从最近一年北京商品住宅供应情况来看，高端住宅供应量逐渐增加，今年一季度比去年同期新增供应412套，拉动成交均价稳步上涨。北京住宅市场豪宅化、高端化倾向正在加剧，刚需则明显受到挤压。

受此影响，低总价、不限购的商住公寓逐渐走俏。今年一季度北京商品房成交量前十项目中，住宅项目仅有两个，商住公寓项目多达8个。从成交特征来看，商住类产品依旧领跑新房市场，3月区域成交前两位的大兴和通州，共同特征便是商住市场成交量高，分别占到区域总成交量的69%和57%。

除了“不限购”这一固有优势之外，普通住宅市场价格高企、整体商住市场的洼地效应凸显等，都是助推今年商住市场走热的重要原因。

近年来，北京住宅用地价格不断攀高，2015年土地市场更是“出必称王”，截至目前，楼面价超过5万元/平方米地块已达8个，最高已达7.5万元/平方米的历史高价。新一轮的高地价正在加速向高房价传导，在地价的推升效应下，五环内住宅成交均价早在去年10月已破5万元/平方米，动辄上千万的总价早已超出几乎所有刚需和相当一部分改善客群的购买力。

相比之下，商住市场依然处于十分明显的价格低位。一般来说，商住项目的主力户型均以中小户型为主，目前在售的50%商住公寓面积在40-60平方米，总价多在500万元以下，有足够优势承接相当一部分刚需、改需购房者需求。值得注意的是，巨大的洼地效应和对后市的看好，也刺激了相当一部分投资需求加速入市。

亚豪机构市场总监郭毅分析,一方面是整体市场的大背景,楼市今年整体上升。另一方面是信贷政策的原因,信贷放松,购房者的融资成本下降,包括几次降息降准,市场流动性相对充沛造成整体楼市成交量的拉升。特别是现在一些商住项目比住宅产品价格要低,性价比优势就凸显出来。