房地产库存较大城市应取消首付限制

中国社会科学院城市发展与环境研究所、社会科学文献出版社当日联合在京发布《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.13(2016)》。

蓝皮书执行主编、中国社会科学院城市发展与环境研究所副研究员王业强介绍，房地产市场经过一年多的调整，2015年，商品房销售成交价格总体上涨，住宅和办公楼的销售价格涨幅较高，而商业营业用房的销售价格则出现下跌;商品房销售量增幅由负转正，办公楼销售量增幅较大。

王业强说，房地产库存水平依然较高，但增速明显下降，商办物业的库存比住宅更为严峻。住房租金涨幅小幅收窄，明显低于住房售价涨幅，但仍高于CPI涨幅;房地产开发投资低迷，住宅投资接近零增长;开发资金来源中，销售回款明显增加，其他来源资金萎缩;土地购置面积与土地成交价款均大幅下降，但土地平均成交价格增幅高于商品房销售价格增幅;房屋新开工面积全线下降，施工面积小幅增加，仍处于库存去化期。

蓝皮书说，展望2016年，受一系列不确定和趋势性因素影响，世界经济增长形势依然不容乐观。房地产作为广义资本市场一部分，其不确定性风险必将不断提升。2008年国际金融危机以来，中国GDP增速一直处于下滑区间，2015年中国GDP增速跌破7%。2016年宏观经济持续下滑将是大概率事件，从而导致房地产价格预期进一步降低，住房需求增速减缓，对房地产市场形成向下压力。

结合“十三五”、新型城镇化、去库存等制定房地产中长期规划，课题组认为，应继续深化住房制度改革，建立长效机制，促进房地产市场健康平稳发展。课题组为此提出四项政策建议：

多策并举，化解房地产库存

课题组建议，实行“一线一策、一城一策”。对房地产库存较大的地区或城市，短期内应该取消二套住房贷款利率、首付的限制。以及放开现有城镇居民购买三套及以上住房的限制。首付降低5%~10%可以使有购房意愿的家庭提前实现住房消费。收入较高的家庭可以购买住房，为住宅租赁市场提供房源，但这一点要综合考虑今后要实施的房产税因素。这些政策放开可以使有些家庭为二孩购买住房或因为二孩产生改善性住房需求。

制定中长期房地产市场发展规划

课题组认为，房地产市场建立长效机制，应该是在制定房地产中长期发展规划的基础上逐步形成的体制机制方面的制度建设。不仅要加强基础设施建设，还要注重政策措施的系统性、稳定性和可预期性，在建立和完善土地、财政、税收、金融、法律、销售、监管等全方位、全过程的系统性、综合性机制制度同时，保持政策稳定性，使市场透明、预期明确。

加快出台支持住房租赁市场建设相关政策和法规

课题组认为，从长远看，一部立法层面较高的《住房租赁法》的出台，不仅是住房租赁市场建立、完善的客观要求，也是优化住房市场结构，促进住房市场体系持续、稳定、健康发展的要求。应尽快出台推进住房租赁市场建设的法律法规，为建立理性的、成熟的住房租赁市场提供生态的法律法规环境。

整顿房地产中介秩序，防范金融风险

课题组称，我国房地产中介企业人员素质参差不齐，虚假广告、虚假承诺、一房多卖、“一女二嫁”、挪用房地产交易人的交易资金、诱导或者协助当事人通过提供伪造书面材料逃避相关部门的监管、从事或者协助进行“场外配资”等不法行为时有发生。

“房地产中介机构一直是近年来群众反映强烈、要求治理整顿的呼声最强烈的行业之一。”课题组建议，完善信用信息系统，建立中介机构从业人员的信用档案制度。加大市场整顿的力度，严格开展房地产中介机构专项整治工作，对于违规企业给予曝光和必要惩处，直至清出。建立房地产中介信用档案，惩戒失信主体，促进公平竞争和优胜劣汰。