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新城控股:冲击TOP10的有力竞争者

2018年03月16日来源:CRIC行业动态阅读数:41责任编辑:xawangjing

2017年,新城共实现1265亿销售额,就2017年850亿的销售目标而言,完成率达149%,业绩增长喜人;全年新增3393万方土储,同比翻番,规模扩张加速;2017年新城控股的净利率提升至15%,毛利率上升至36%,营利能力良好;截止2017年底,新城已累计开业23个吾悦广场,但由于三四线布局较多,租金规模增长有限。

销售

成为千亿俱乐部新贵

自2016年起,新城控股销售上取得突破性增长后,近两年市场上,新城控股可谓是是房企销售名副其实的一匹黑马,除2016年业绩实现翻番增长之外,企业在2017年内完成了合同销售9成以上增长,销售金额由651亿元直接增加至1265亿元,增长速度在行业领先,并用11个月时间成功迈入全国房企销售金额千亿俱乐部之中。相较于新城稳健的销售目标,就2017年850亿的销售目标而言,完成率达149%,业绩增速给人惊喜更大。

新城刚刚发布了2018年1800亿元的合同销售目标,公司全年只要保持在42%的增长率就能够完成。更值得一提的是,新城2018年1-2月已经实现190亿销售业绩,同比去年增长了88%,未来业绩增长可期。

从新城控股的合同销售分区域来看,其中长三角区域销售业绩以1003亿,79%的贡献率位居四大区域之首,且遥遥领先。虽然长三角依然位居第一,但是其贡献率较上年下降了2个百分点,而其他三个区域的业绩贡献率中,除环渤海贡献率上升,珠三角、中西部区域都有一定程度的下降。相对于区域业绩增长而言,全国各个区域都有不同程度的增长,尤其是环渤海区域同比增长178%。

另一方面,从城市能级的合同销售占比来看,二线城市全年合同销售占据公司全年1265亿业绩的半壁江山。但从2017年的土储区域分布来看,二线城市新增土地占比相比去年有所下降,而楼板价相对较低的三四线城市比例上升,在全国一、二线城市“四限调控”趋严的情况,未来新城二线城市合同销售占比将有可能下降。

投资坚持以长三角为核心的 “1+3”战略布局

在冲刺千亿销售规模下,2017年新城在拿地上更加积极,拿地规模已超往年,从拿地销售比来看,仍保持在60%以上。2017年全年,新城共获得122幅地块,新增土地建面3393万方,同比去年的1424万方翻番;新增土地权益建筑面积2622方,新增地块平均权益为77%,相较于去年68%权益比例,上升9个百分点,合作拿地比例有所减少;新增土地储备总价为894亿元,同比增长67%,拿地销售比达71%,整体来看,2017年新城拿地积极,规模增长迅速。

新城土地储备上各大区域均有布局,但仍以长三角区域为主。从2012-2017年的新增土地区域规模占比来看,长三角区域一直是新城重点发展区域。2016年,新城初步完成了“以上海为中枢,长三角为核心,并向珠三角、环渤海和中西部地区进行全国扩张”的“1+3”战略布局, 2017年,公司加速扩张全国各个区域的整体规模,但长三角区域新增土地建面仍然占据了半壁江山。

截至2017年底新城控股的土地储备为6740万方,同比去年的3532万方增长了91%,如果按照新城目前的销售50%复合增长率来看,这些土地储备将提供公司未来三至四年的发展扩大。

财务

盈利能力持续提升

在快速扩张的过程中,新城保持了良好的利润水平。根据年报公布数据来看,2017年新城控股的净利率提升至15%,相较于前两年进一步改善。而在营利性指标方面,新城今年毛利率上升至36%,同比上升8个百分点。但两年楼市政策趋严,尤其是在一些热点城市,如新城重点布局的沪宁苏杭以及环沪三四线城市,限购限贷甚至限价政策将牵制企业在该城市的销售,在未来对其净利率形成考验。

在资本运营方面,公司财务风险控制情况相对较好。新城发展的净负债率近几年正在逐渐减低,2016年新城净负债率为63%,较2016年上升了11个百分点。长短期债务比为1.96,与去年基本持平,现金短债比上升为1.70,短期无偿债压力。而且新城去年对财务也进行了一些优化,在去年至现在,分别赎回了2016及2019年的到期美元票据,企业融资成本降低。

商业三四线布局限制租金规模

近几年,吾悦广场规模增长迅速。2015年,新城在建的吾悦广场达到15家,而在2013、2014年仅为3家,由此可见,新城商业地产规模增长迅速。2015年新城董事王振华提出,2017年将建起40座吾悦广场,2020年开业及在建数将达到80个以上,并跻身国内商业地产第一梯队。2017年10月,新城再次更新了未来发展计划,2017年吾悦广场年租金总体目标为10亿元,2020年拥有开业购物中心增至100座。

虽然新城商业项目在数量上不断加速增长,但三四线城市布局限制租金规模。截止2017年底,新城已累计开业23个吾悦广场,全国有超过2亿人次光顾吾悦广场,单广场日均客流量可达4.32万人,虽新城商业扩张之快,到17年底已有23座商业广场开业且平均出租率高达97.91%,但由于三四线布局较多,实现租金及管理费收入仅10.20亿元。

参考价格:参考均价7000元/㎡

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