深圳出台棚户区改造意见稿 政府将主导拆旧建新工作

福田华富村棚户区改造项目。

今后，深圳的城市改造将会有两条路可走，一条是原来的城市更新，一条是即将开展的棚户区改造!昨日，深圳市住建局发布一条重磅消息，《关于加强棚户区改造工作的实施意见》(以下简称《实施意见》)从昨日起向社会各界公开征求意见。

究竟棚户区改造与城市更新有什么不同?棚户区改造项目的房产会不会流入市场?会不会遭遇钉子户?昨日，在深圳市住建局召开的新闻发布会上，记者向该局相关负责人求证了这些问题。

目标：

改造老旧住宅区

深圳的棚户区与其他地区传统意义上的国有工矿、国有垦区不同，主要是城市棚户区。其中以老旧住宅区最为典型。深圳市住建局指出，当前，全市不少老旧住宅区存在着使用功能不齐全、配套设施不完善的情况，部分小区甚至存在着房屋质量、消防等方面的重大安全隐患，直接影响了居民的生活质量和居住安全。

因此，深圳市住建局根据相关规定，参考其他城市做法，在调研本地改造项目的基础上,起草了《实施意见》。并于3月26日正式发布了《实施意见》的征求意见稿，向社会各界公开征求意见。市民可以在4月9日前将意见和建议予以反馈。

解读：

补偿有明确标准

深圳市住房研究会会长陈蔼贫在新闻发布会上表示，今后的城市改造将会是城市更新和棚户区改造两种方式同时进行。

那么棚户区改造与城市更新有何不同呢?事实上，棚户区改造和城市更新是相互独立的政策体系。

在政策适用范围方面，棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区;而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。

在项目实施模式方面，棚户区改造项目以公共利益为目的，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房;而城市更新采取政府引导、市场运作的模式，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。简单而言，就是棚户区改造项目的住房最终不会流入市场。

在补偿奖励标准方面，棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》(市政府令292号)的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10㎡的建筑面积;而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定。

特别是在补偿标准方面，在城市更新过程中，开发商往往因为无法与100%的业主完成签约，使项目无法进行。如木头龙片区的城市更新计划，从立项到现在已经10年时间，仍然因补偿问题没法进行。但棚户区改造过程中，补偿不但有明确的标准，还有政府房屋征收这把“尚方宝剑”压阵。

依法征收可“拔钉”

陈蔼贫把棚户区改造过程形容为“先礼后兵”，房屋征收程序是在项目立项时同时展开的，由区政府来把握时机，就像一把“尚方宝剑”。当因为个别业主提出不合理要求导致无法达成补偿协议，或部分房屋产权人不明确导致项目改造难以顺利推进，进而损害了大多数业主的合法权益时，区政府可以根据公共利益的需要，依法实施房屋征收。

市住建局透露，棚户区改造很受老旧房屋业主们的支持，在福田华富村的棚户区改造项目推进过程中，2000多户业主一个星期就签约90%，如今签约率已达99%以上，只有一些产权不明确的房子没有签约。如今也有不少小区的居民向政府申请棚户区改造。

棚户区改造有5大特点

《实施意见》针对棚改的政策适用范围、项目安置补偿标准、项目实施模式、房屋征收、项目用地出让等核心问题作出明确规定，其主要特点有5个。

第一是适用范围。使用年限20年以上，且符合相关条件的老旧住宅区经区级政府批准也可适用棚户区改造政策。对于使用年限虽不足20年但鉴定危房等级为D级的住宅区，经区政府批准也适用棚户区改造政策。

第二是安置补偿标准。对被搬迁房屋的补偿，不得低于与被搬迁房屋同类型同地段房地产的市场评估价;产权调换标准按照套内建筑面积1:1，或者不超过建筑面积1:1.2的比例确定。还允许每套住房增购不超过10㎡的建筑面积。

第三是棚改的深圳模式。棚改实施模式为“各区政府主导+人才住房专营机构为主+人才住房和保障性住房”，其他企业也可以参与。也就是说，棚改项目的住宅部分除用于搬迁安置住房外，全部用作人才住房和保障性住房。

第四是房屋征收程序。《实施意见》明确，在相关情形下区级政府可以根据公共利益的需要，依法实施房屋征收。

第五是地价。《实施意见》明确，棚改项目的用地审批由各区政府负责，土地使用权通过协议方式出让给项目实施主体，并明确棚改项目中搬迁安置住房、人才住房和保障性住房、公共服务配套、商业配套等各类用途部分的地价计收标准。