李一戈:经济理论和地产观的更新

中国是否出现过长期的货币超发现象，经济学界是有争论的。但货币供给过去(至少是2016年以前)长期保持在高额平台及较快增幅，则基本是共识。

早在1993年，美国经济学家罗纳德·麦金农将中国出现的“在财政收入下降的同时保持价格稳定与高金融增长”，即大量超额货币供给与低物价水平并存的现象称为“中国之谜”。

与1993年前不同的是，1994年我国分税制改革之后，财政收入出现了较快增长。麦金农当然不会想到，此后20多年，高额货币供给与较低物价的“中国之谜”一直都在，这想必至今仍让国际大牌经济学家们困惑不已。

我们这种体量的新兴经济体，持续30多年的高速增长，自然需要非比平常的货币供给。至于为何没有引发通胀，我个人有个观点是，2004年以后，货币供给增幅本应减缓，但房地产的全面崛起，释放出强烈的货币需求信号，接棒“吸走”了大量货币，并沉淀在了庞大的不动产里，这是中国特有的货币资产化现象。

“中国之谜”无法用经典的市场经济学理论解释，正如同我国贸易的增长，制造业的发展，产业链的分层等一系列现象，西方主流经济学界也难以达成一致观点。

多年来，我国经济领域的改革，是朝着市场经济方向的自我深化和完善。复杂之处在于，这个经济体，既保有前工业社会的留存，更呈现了工业社会和后工业社会的几乎所有表征。

我们有着全球第二大经济体的总量，但人均GDP却是发达经济体的几分之一。我国一方面在钢铁、能源、家电等传统领域保持绝对优势，在移动支付、高铁、5G等先进技术领域保持国际领先，但另一方面，仍有3000万贫困人口。

只要持客观、理性的态度，就不难发现，简单套用西方经济学理论来观照中国经济现象，是绝对要碰壁的。哪怕是在某些经济体经过检验、行之有效的理论，也未必适合我们。遑论怀着挑剔的心态来故意找茬。

中国经济和社会的复杂程度，可能超过任何其他经济体，因此，我们的市场经济必然要孕育出新的市场经济理论体系和经济思想。这样说，并非要将特殊性放大到至高无上的地位，基本的经济原理还是相通的、要遵循的。

我国10多年来持续高速增长的房地产市场，至少在主要经济体，也找不到第二个相同的发展路径和模式，也无法用所谓经典的房地产理论、经济理论来解释。

我之前写过，中国的房地产开发模式，是以物业销售为主导的商业模式，规模和增速无可比敌。商品房销售额哪怕是已经抵达13万亿这个平台，还是有一大批房企在追求规模。因为，600多个城市的纵深，一段时间内仍有相当大的拓展空间。

这种商业模式，是建立在国人改善居住条件以购买产权房为主要方式的基础上，再叠加投资性购买的行为，放大了它可能的盈利乘数。这种杂糅了消费和投资的经济现象，再结合前面讲到的货币供给量，无论是我们自己传统的房地产理论，还是西方的经济学教科书，在它面前都只有晕菜的份儿。

人们总是以过往的经验来评判未来。2015年以来，在追求规模的路上，碧桂园几乎做到了极致，于是，也成为部分后起之秀的标杆，模仿者众。碧桂园经验能否复制?未来5年的市场是否会再给后者的房企提供相似的行走路径?

如你所见，最近一年来，我不厌其烦地跟大家强调，宏观环境和行业环境都在发生深刻的变化。宏观方面，我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段;行业方面，建立新的住房制度和长效机制，方向已不可逆转。

就住房而言，整体上我国已走出了住房短缺时代，城镇家庭户均超过1套住房。这意味着，住房消费高增长阶段已接近尾声。而作为投资手段的购房行为，随着房地产税立法的推进，空间已被大幅压缩，甚至很快会出现挤出的效应。

借用经济高质量发展的说法，住房回归居住属性后，将出现两个重大的趋势性变化：一是住有所居，购房不再是唯一选择，租房越来越成为可选项;二是居住的品质需求更加多元和广泛，不再是“有”就满足了、满意了。它们共同指向，居住可以更美好。

我个人理解，即使是在居住这个范畴，美好生活也应有更丰富的内涵。而将人们从住房的焦虑下解放出来，美好生活一定会呈现更加绚丽的色彩。跳出来返身观望，房地产企业和从业人员也将刷新自己的地产观。而此中的理论应该也在逢勃生长吧。