深圳缩减商品住房供应至40%

改革开放四十周年之际，深圳住房和建设局发布了关于住房制度改革的重磅政策。

6月5日，深圳市政府发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》(下称《意见》) ，并回答记者关于政策关心的问题。

《意见》称，租购并举政策施行之下，全市住房供应分为市场商品住房、人才住房、安居型住房、公共租赁住房四大类，其供应分别占总住房供应总量的40%、20%、20%、20%。住房发展总目标是到2035年新增建设筹集170万套。

住房供应目标完成分为三个阶段，2018-2020年建设筹集各类住房42万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套;随后两个五年度的数据分为为45万套、25万台;83万套，50万套。

这是一个雄心勃勃的计划。2017年深圳全市新房成交25820套，同比减少56.63%;二手房成交73830套，同比减少31.4%，这意味着深圳市政府必须在市场无法满足的情况下，筹集新增供应。

《意见》表示，政策发布的背景是深圳市场商品住房价格高企、住房供需不平衡、住房结构不合理、住房保障不充分。据有关部门统计，目前深圳共有各类住房1065万套(间)， 其中市场商品住房、政策性住房和保障性住房占比仅为21%。

按照商品住房供应比例测算，未来17年有70万套供应，年均供应4万套左右，基本符合最近几年来深圳新房年均销售量。

定出政策性住房的底气在于深圳市政府掌控土地出让的限制条件，从 2018年起，新增居住用地中，确保人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于 60%，同时在新出让居住用地中提高“只租不售”用地比例。

“人才住房”是深圳市政府最新提出的政策性住房，面向全日制本科以上学历、符合产业发展需要的技师、紧缺专业人才等各类人才出租或出售，建筑面积以小于90平方米为主，租金、售价为同地段市场商品住房60%左右;安居型商品房重点面向符合收入财产限额标准等条件的户籍居民供应，建筑面积小于70平方米为主，租金、售价为同地段市场商品住房50%左右。

“什么是人才?”相关负责人在发布会中以执业医生举例称，执业医生属于规定的人才范围之内，只要在深圳工作满一定年限、取得本市户籍且符合相关规定，可申请购买人才住房。执业医生若经认定为高层次人才，还可以享受更加优惠的政策。

产权方面也有突破，《意见》指出出售的人才住房和安居型商品房在一定年限内实行封闭流转，其中有个条件为“自购房之日起累计在深缴纳社保满 15 年，或者年满60周岁且购房满10年”，但要向政府缴纳一定比例的增值收益。

“这是个社会政策，和房价其实没有什么关系。”两次参与这项政策制定讨论的深圳地产评论人朱罗纪认为，这项政策的实际效果是要完成“住房问题”和“房价问题”的切割，确实会对房地产产生影响，但主要不是因为结构，而是因为总量，如果深圳缺房子的现象不能缓解，那么就没有什么力量能够阻止房价上涨。

市场普遍认为这一政策利好“豪宅”市场。实际上，人多地少，且土地供应优先保证产业发展需求的背景下，深圳商品住房长期处于供不应求的状态，并早已进入存量房交易时代。

《意见》里表示，未来将按照不低于当年度土地出让净收益的10%安排资金，统筹用于安居工程建设;鼓励社会资本参与人才住房、安居型商品房和公共租赁住房建设筹集和运营管理。

无论是在出让土地中配建政策性住房，还是目前通过深圳“棚改”新增政策性住房，都离不开地产商的力量支持。

一位参与《意见》讨论的与会人士告诉界面新闻，恒大、佳兆业、深圳地铁等地产公司均有参与讨论，“企业很让人失望，他们只关心自己在利益分配中能捞到多少。”

对于地产企业而言是一种利空。一方面，商品住房供应受压缩，企业拿地的成本更高、难度更大;另一方面，人才住房、安居型住房都需要地产公司去建设，地产公司也需要接受更苛刻的拿地条件。

不过，深圳地产企业或早已习惯这种状况，深圳土地供应逐年减少，各大房企也逐渐多元化、全国化。在商品住房供应上，积极参与“城市更新”与“棚改”成为主流方式，并在长租公寓领域布局资源，由开发型企业向经营型企业转变。

事实上，招商银行、建设银行等金融机构也参与了《意见》讨论，但并未发布关于突破性的金融政策。《意见》中表示，将深化住房公积金制度改革，探索建立住宅政策性金融机构，为市民租购住房提供长期稳定的政策性金融支持。

目前《意见》为征求意见稿，最终定稿以及实施还需要更多的同步政策以及操作细则。深圳住房和建设局表示，《意见》出台后，将同步修订《深圳市人才安居办法》《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》，制订《深圳市公共租赁住房建设和管理办法》，届时各类住房的申请分配规则按新出台的规定执行。