5月楼市为什么量增价涨

5月需求增速回升

今年5月，全国商品房销售增速结束了此前连续10个月的下滑趋势。

日前，国家统计局公布了今年1~5月全国房地产开发投资和销售情况。数据显示，1~5月份，商品房销售面积56409万平方米，同比增长2.9%，增速比1~4月份提高1.6个百分点。商品房销售额48778亿元，增长11.8%，增速提高2.8个百分点。

数据显示，此次销售面积增速的回升，为近10个月初次  。根据国家统计局公布的数据，在2017年1~6月，全国商品房销售面积增速达到16.1%，此后便开始从一路下滑，一直持续到2018年4月份(具体可见图)。

图：全国商品房销售面积及销售额增速

数据来源：国家统计局

上海链家市场分析师赵葆根分析指出，成交端的增速回升，既有部分调控较为宽松的三四线城市的助力，也与部分二线城市人才引进政策造成的市场波动有关。总体来看，三四线城市政策环境相对较为宽松，多数城市并未实施调控，尤其是没有实施限购、限贷等干预色彩较为浓厚的调控措施。

具体来看，三四线集中的中西部及东北部区域，商品房销售面积增速仍保持较高水平。数据显示，1~5月份，东部地区商品房销售面积23375万平方米，同比下降6.7%。中部地区商品房销售面积15402万平方米，增长13.3%，增速提高0.2个百分点。西部地区商品房销售面积15215万平方米，增长9.9%，增速提高0.6个百分点。东北地区商品房销售面积2417万平方米，增长3.3%，增速提高1.2个百分点。

5月均价上涨近百元

在需求回升的推动下，尤其是受到三四线城市房价上涨的带动，5月全国楼市均价水平微幅上涨。

数据表明，2018年5月，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅成交均价为12514元/平方米，环比增长0.7%，同比增长11.3%。受5月份成交量相对较好、部分中高端楼盘入市等因素影响，当前房价有所抬头，相比4月份12422元上涨了92元/平方米。当前100城房价已保持连续9个月超过1.2万元的均价水平。

值得注意的是，三四线房价“破万”态势已经持续了9个月时间。2018年5月，100个城市新建商品住宅成交均价中，一线、二线、三四线城市分别为41659、13197和10350元/平方米。对此类价格进行区间划分，其中一线城市4万元/平方米以上均价水平持续了14个月，二线城市1.2万元/平方米以上均价水平持续了11个月，三四线城市1万元/平方米以上均价水平则持续了9个月。

具体到城市来看，少数三四线城市同比涨幅超过了50%，风头之劲堪比2016年前后的热点城市。数据显示，2018年5月，100个城市中，包括漳州、金华、莆田等城市房价同比增幅较大，增幅分别达到了66%、56%和54%。这也和本轮三四线楼市市场交易比较火爆的因素有关。

当然，三四线城市也是几家欢乐几家愁，有部分此前劲涨的城市，现阶段因为调控而步入回调阶段。在房价同比下跌排行中，香河、大厂、燕郊等环京城市房价下跌最明显，跌幅分别达到了26%、24%和21%。另外，从上涨城市数量看，4月份100个城市中房价上涨的城市数量为69个，而到了5月份房价上涨的城市数量增加到了78个。

表：2018年5月100城新建商品住宅成交均价同比增幅排序

房价无大涨之虞

5月全国楼市总体呈现“量增价涨”态势，是否意味着未来将会持续这种态势?答案显然是否定的。

首先是受到银行房贷利率上涨影响，购房成本上升，会对市场需求起到一定的抑制作用。融360日前发布的最新监测数据显示，2018年5月份，全国首套房贷款平均利率为5.60%，相当于基准利率的1.143倍，环比上升0.72%，同比上升18.39%。全国首套房贷款平均利率自2017年1月份起连续17个月上升。

其次，从房价变化情况来看，同比增幅保持10个月的持续收窄。2018年5月，100个城市新建商品住宅成交均价同比增幅为11.3%。观察历史数据不难发现，该数据在2017年7月创下历史新高，达到26.9%的水平，随后此类曲线持续收窄，目前已保持连续10个月的同比增幅收窄态势。对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出，这充分体现了近一年“房住不炒”的政策效应。“在政策的持续作用下，房价上涨动力将会受到极大压制。”他说。

另外，调控并不见放松，未来市场整体政策环境稳重逐渐趋紧，这也会进一步抑制房价上涨。成都、西安、太原、天津等参与“抢人大战”的城市，已陆续加强调控，对人才引进政策带来的副作用打上补丁。同时，5月多个三四线城市也加码楼市调控，例如江门、佛山、惠州、东莞等珠三角城市纷纷出台新政，贵阳、银川、德州、赣州、聊城等城市亦加强了市场调控。这说明，政府不会允许房价快速上涨。

而信贷政策收紧仍在持续。从房企的资金到位情况来看，国内贷款和个人按揭贷款都已连续两月保持同比下降的状态，房地产市场信贷的收紧仍是主基调。同时，部分热点城市拿地须使用自有资金，也限制了房企对于贷款的使用。而个人按揭贷款的下降，则会直接影响到市场需求水平，这也会抑制房价进一步上涨。

因此对于购房者来说，仍然无需追涨。由于房价没有大涨的可能性，所以可以根据自身资金情况，理性置业。当然，对于部分存在涨价压力的三四线城市购房者而言，如果具备购房条件，则无需持币观望，可择机出手以锁定置业成本。