净负债率50.9%，旭辉将加大项目权益比例

最近几年，房地产行业一直流行项目合作。一方面，合作可以有效降低土地与项目成本，同时，每家房企都可以对冲部分风险。

用怎样的权益占比来运营项目，是一个房地产企业的策略选择问题。

“在地价高企时，选择合作分担风险，在土地市场出现机会时，就可以增加权益比例。目前看来，今年土地市场明显比之前降温很多，我们预计后续市场将出现合适的拿地窗口期。因此，我们今年将加大土地权益占比，增加我们的收益。”旭辉控股集团(0884.HK，下称“旭辉”)副总裁兼财务中心总经理杨欣在7月19日的一个电话会议上表示。

旭辉在业内的合作颇多，根据第一财经记者不完全梳理发现，包括平安、恒基、华夏幸福、雅居乐、美的置业、宝龙、中骏、陕西建工、圆通、鲁商集团等企业都是旭辉的战略合作伙伴。

相应的，旭辉的土地实际权益占比在50%左右的比例。而这一点，旭辉也受到外界的质疑。

2015年–2017年，旭辉的合同销售金额为302.1亿元、530亿元和1040亿元，当中权益销售金额为201亿元、292亿元和550亿元，占据合同销售额的比重则分别为66%、55%和53%，逐年下降。同时，权益销售额的增长为24%，45%，88%，与其合同销售金额的增速基本保持同步。

而参考其他房企，大部分权益销售金额在70%以上的水平。一般而言，参考一个公司的实际规模，会从流量金额和实际权益金额进行考量，因此外界认为旭辉并没有实际那么大的规模。

“目前企业的规模发展有三个路径，第一是增加财务杠杆，也就是提高负债，第二是增加经营杠杆，也就是加快周转，第三是增加合作杠杆，也就是通过权益合作操盘提高规模。”杨欣告诉记者。

杨欣认为，负债比例提高会溢出风险，因此负债一定有边界，而周转速度到了一定时候也会有边界。因此，要提高规模最好的杠杆就是加大合作杠杆，这样就可以用更少的资金来撬动更大的规模。

旭辉2017年年报显示，旭辉2017年净负债比率50.9%，2017年平均融资成本为5.2%。这两个指标，均低于同类房企。

杨欣表示，目前旭辉对于净负债率的内部预警线是75%，警戒线85%，财务杠杆虽然还有空间，但是依旧会有边界。因此，要更快速的发展，需要加强合作。

“合作不仅可以分散风险，还可以加强队伍的锻炼，旭辉虽然权益销售没有千亿，但是操盘已经有了千亿的操盘能力。此外，合作操盘还可以收取管理费用、品牌费用、营销费用，可以带来额外的财务回报。”杨欣说。

从考核看，旭辉重视ROE(自有资金回报率)，合作可以减少自有现金投入，提高自有资金的回报率。wind数据显示，旭辉2015、2016、2017年ROE分别为18.20%、20.19%、26.91%，呈现逐年上涨。

不过，合作也将带来沟通管理的更多挑战，多家公司合作意味着每家对节奏把握不一样，也将加大管理成本。比如旭辉再合肥的项目旭辉西子曼城合作方达到4家，重庆西永的万云府，项目就有包括中骏、美的、金科、中南等房企，这也间接增加了沟通难度。

加强合作的不止旭辉一家。此前，禹洲地产(1124.HK)就通过在武汉同沿海家园合作，后续进一步在深圳展开合作，进入深圳市场。此外，刚刚在港上市的弘阳地产(1996.HK)目前已同百强房企的45家企业有不同项目的合作。

易居企业集团CEO丁祖昱则认为，在目前的复杂竞争下，合作可以让房企优势互补，并有效降低经营风险。