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房企扎堆赴港IPO 拆分物业上市迎新一轮热潮

2018年07月20日来源:新华网其他资讯阅读数:61责任编辑:xazhanglin

当前,在金融监管日趋严格的背景下,房企融资渠道逐步收紧。另一方面,随着房地产市场规模化竞争升级,行业集中度进一步提升,也促使很多房企寻求新的融资路径,以缓解资金压力。

据证监会官网最新公布的《发行监管部 首  次 公开发现股票审核工作流程及申请企业情况》显示,截至2018年7月12日,申请在A股上市的房地产业类企业仍处于排队待审状态。从排位上看,大连万达商业地产、广州富力地产、金辉集团、首创置业分列83、84、85和88位。相较于审批严格的A股市场,多数房企纷纷开始转战港股市场。

自去年至今,三盛控股(02183.hk)、福晟国际(00627.hk)、正荣地产(06158.hk)等房企相继完成了在港上市,这也让很多中小型房企看到了登陆资本市场的希望。7月12日,来自南京的本土房企弘阳地产(01996.hk)在港交所敲锣宣布正式上市,而在它背后还有大发地产、美的置业、宝能地产等房企,正在筹划着赴港上市。据统计,2018年上半年,在港交所递交招股书的房企至少有5家。

同策咨询研究中心总监张宏伟表示,国内市场除了上市平台之外,其它融资渠道都在持续收紧,境外市场的上市平台和渠道相对来说还有空间。因此,在未来整体融资环境趋紧的情况下,很多房企都会考虑这种策略,所以才会出现扎堆赴港上市的情况。

此外,房企融资的急迫性也体现在公司财务数据中。根据弘阳地产招股书显示,2015年-2017年资产负债率分别为119.4%、136%、137.5%,近三年借款总额分别为56.64亿元、76.91亿元和116.3亿元。截至2017年底,弘阳地产一年内到期的贷款占未偿还债务总额的39.9%,两年内到期的贷款则占到未偿还债务总额的六成;另一家排队上市的美的置业,2015年-2017年资产负债率分别达到95.94%、94.65%、89.23%,与此对应的净负债率分别为622%、625%、118.9%,据其招股书显示,截至2018年3月31日,美的置业拥有157.07亿元现金,负债总额为1089亿;大发地产2015年-2017年的净资产负债率分别为196.5%、150%和269.8%,报告期内,大发地产的银行贷款及其他借贷为59.87亿元,未偿还银行贷款为39.75亿元,未偿还信托融资及其他融资约为20亿元。

“在未来两三年,A股市场对房企开闸的可能性很低,这也迫使一些房企转而寻求境外资本市场。”新城控股高级副总裁欧阳捷同时指出,境外资本市场以机构投资者为主,对表现优秀、长期可持续发展企业的融资会给予认可和支持,对业绩表现一般、专业能力不足、发展前景不明朗的企业,即便是在港股市场,也未必能够获得资本市场的青睐或支持。

除了地产主业板块,还有不少房企分拆旗下物业板块谋求上市。

自2014年房企花样年控股(01777.HK)分拆旗下物业管理公司彩生活(01778.HK)赴港上市后,以物业管理为主的房地产服务商登陆资本市场逐渐成为主流。在此热潮引领下,大型房企纷纷分拆和重组旗下相关业务,角逐资本市场。尤其是今年,已经有雅居乐集团(03383.HK)旗下的雅生活服务(03319.HK)和碧桂园(02007.HK)旗下的碧桂园服务(06098.HK)两家公司登陆港股,此外还有佳兆业和新城控股旗下物业也计划上市。截至目前,共7家物业企业登录香港主板市场,1家在A股上市,62家挂牌新三板。

对此,一家物业公司负责人表示,目前房企市盈率与市净率均不高,而旗下分拆上市的物管公司明显享有更高的市盈率与市净率,具有估值优势。主要因为一方面物业管理公司具有轻资产和逆周期的属性。另一方面,物业管理公司的现金流也相对更加稳定。

“物业通过资本加持、技术助力,将为企业发展赋能加速。通过登陆资本市场获得资金支持并加快兼并收购,同时搭建平台、加强信息化建设,以增值服务助力企业高速增长,以商业模式升级及规模化运营提升企业市场竞争力。”上述负责人说。

欧阳捷认为,物业的分拆上市对房企的业绩影响不会太大,毕竟物业收入在整个房企营业收入中占比很小。在业务剥离之后,更有利于房企专心做好自己的开发业务。他预计,未来会有更多的房企会进行分拆物业上市。

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