“以房养老”：进展缓慢 前景可期

2018年已然过半，为期四年的“以房养老”试点工作已正式收官，但进展缓慢、前路坎坷。据新华 社报道，截至今年6月底，仅有幸福人寿保险股份有限公司(以下简称“幸福人寿”)在开展实际业务，完成承保手续的仅98户家庭、139位老人。

中国社科院世界社保研究中心执行研究员张盈华表示，“以房养老”概念虽铺陈多年，各试点地区也在推进，但由于受房屋产权不清、传统养老观念以及房价上涨预期等因素影响，造成回应者寥寥的局面。

“‘以房养老’的确为老年人提供了新的养老解决方案。”中国社科院世界社保研究中心主任郑秉文认为，就目前政策看，“以房养老”在未来较长的时间内都会是小众产品，需要政府细化政策，更要对产品进行研发和创新，以更好地实现推进。

顾虑颇多

虽然现阶段“以房养老”推进缓慢，但考虑到我国庞大的老年人口规模，其市场前景依然可期。南开大学金融学院教授朱铭认为，随着老年人口比重快速提升、寿命不断延长，传统的家庭养老和社会保障已难以满足日益增长的养老需求，多元化养老模式将成为必然。

过去，人们常提“养儿防老”，在新时代又多了一种选择——以房养老。

“以房养老”实际是一种住房反向抵押养老保险，指拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，但继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照相关约定条件领取养老金直至身故;老人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所有将优先用于偿付养老保险的相关费用。

虽然感兴趣者不少，但受多种因素影响，目前投保者并不多，且落实过程中困难重重。

“在中国‘养儿防老’的传统观念影响下，一些人难以接受‘以房养老’。”朱铭说，很多老人也难以接受辛苦一辈子挣来的房子，百年后交予他人。

从目前的市场产品看，投保人需制定身故继承人。在投保人身故后，继承人可优先选择偿还保险费用赎回房屋。若继承人选择不赎回，被抵押的房屋将被保险公司处置，其中扣除已支付给老人的养老金部分，同时减掉保险公司相关费用，剩余价值将返还继承人。这对极为重视房产问题的国人而言，很难信任和接纳。

武汉(楼盘)科技大学教授董登新认为，我国的传统思想认为老年人不应由子女以外的人赡养。此外，房产应由子女全权继承，否则很容易引起家庭冲突。幸福人寿的工作人员证实，一些有“以房养老”意向的老人，确因房产所有权不完整或子女反对而放弃。

房产估值不稳也是造成“以房养老”推进受限的主因。“结合房产价值波动以及‘70年产权’等因素，产权处置存在政策盲点，让‘以房养老’市场遇挫。”朱铭称。

有不少老人在房产评估、中途能否顺利退保等方面也有顾虑。幸福人寿住房反向抵押养老保险项目的工作人员表示，他们会与投保人共同选择和委托具备国家一级资质的房地产评估机构进行房产评估并出具报告，犹豫期为30天。客户可随时退保、赎回房屋并中止合同，但需承担一定的手续费。

事实上，保险公司开展这项业务的积极性也不高。平安保险一位高管坦言：“‘以房养老’保险属于保本微利型业务，需不断支付养老金且在老人过世之后才能处置房产，对现金流要求很高。”

产品小众

2013年，国务院出台《关于加快发展养老服务业若干意见》，提出开展老年人住房抵押养老保险试点，意味着“以房养老”进入国家政策层面。2014年，原保监会提出以北京(楼盘)、上海(楼盘)、广州(楼盘)和武汉四个城市作为试点，向拥有独立产权房的60岁以上老年人推广住房反向抵押养老保险的“以房养老”方式。

中国养老金融50人论坛研究院的张栋与孙博曾在论文中提到，“以房养老”有一定门槛。一方面，需要对自有住房拥有完全产权。另一方面，房产价值相对较高，部分远离城市的房子增值空间较小、不易变现，很难受到保险机构青睐。总体来看，“以房养老”适用对象多为拥有独立房产的失独老人或空巢老人等群体。

在国际上，“以房养老”也并非大众化选择，包括开展较早和较成功的美国。只有退休金无法维持生活需求时，“以房养老”才被考虑。在有条件“以房养老”的家庭中，仅有3%的家庭参与。虽同属小众，考虑到我国庞大的人口基数以及严峻的老龄化社会结构，郑秉文认为未来对于失独和空巢家庭仍有市场。

广东财经大学金融学院教授张世春建议，“以房养老”可由政府和市场“利益共享、风险共担”——由政府成立补偿基金，若因房价波动等因素造成机构亏损，由基金补贴。对于资金支付有困难的老人，政府可助其支付初期的房屋评估等中介费用。然而，“以房养老”涉及房地产、金融、财税等领域，这一市场蕴藏大量市场波动、房产处置以及法律等风险，业务管理和风险管控难度大，税收亦缺少政策扶持。

专家建议，推行“以房养老”要认真总结试点经验，加强与相关部委沟通协作，推动完善配套政策，探索业务经营规律，逐步建立规范有秩序的住房反向抵押养老保险市场，鼓励更多保险公司参与，扩大和优化保险产品供给。同时，保险公司应不断完善养老产业链布局，探索通过引入长期护理保险与“以房养老”产品有效融合等方式，为老年人提供更全面、多层次的养老服务。

前景可期

张栋与孙博认为，尽管“以房养老”业务小众，但潜在需求不容小觑。在我国典型“421”式的家庭结构下，房产建制固化和养老照护需求之间存在矛盾，“以房养老”能有效化解这一矛盾。

中国人民大学教授姜向群表示，中国有100万失独家庭，且每年以约7.6万个的数量持续增加。此外，自上世纪80年代以来，出国定居海外者快速增加，包括不需要国内父母房产、也不方便照顾父母晚年生活的部分人群。“以房养老”的刚需群体正在扩大。

近年来，中国的养老金上调幅度不断走低也成潜在因素。《中国养老金融调查报告2017》显示，调查对象中60岁以上老人拥有一套或一套以上房产的比例占83.5%;有71.1%的调查对象养老资产储备在50万元以内;在未做储备的人群中，约18%的调查对象年龄在40岁至50岁，退休后生活将面临较大挑战，房产等固定资产或成为其养老储蓄的重要补充。随着人们的观念不断转变和家庭代际关系出现变化，选择自主型养老而参加此类保险的人数会增加。

张世春表示，政府扶持“以房养老”可发挥其经济贡献：一是增加养老资金来源，弥补养老金支付缺口;二是实现居家养老，缓解政府养老机构床位不足的问题;三是通过盘活房地产市场，增加老年人可支配收入，带动消费支出。

“作为补充养老保障的新形势，‘以房养老’应予以鼓励和培育。”张盈华说，从国外经验看，“以房养老”如采取终身给付方式，金融机构的风险很大，给付的养老金很可能超过房产价值。为了鼓励市场，美国采取由联邦政府提供担保的方式，一旦出现上述情形、造成金融机构受损的，将由联邦政府承担，“政府可从税优引导和风险担保两方面着力，鼓励金融机构开发更多符合需求的‘以房养老’产品。”