棚改货币化安置退潮 未来或逐渐倾向实物化安置

货币化安置开始退潮了。

《华夏时报》记者获悉，长春市人民政府办公厅8月29日发布了《关于取消棚改项目货币化安置购房奖励政策的通知》(下称长春棚改通知)，为加强房地产市场调控，稳定商品房销售价格，鼓励被征收人选择房屋安置。此举标志着长春货币安置政策开始掉头转向了。

不止长春，济南、淮安、广东、安徽等地也对货币化安置政策作出部分调整。何为货币化安置?简单的说，就是根据国务院590号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，被拆迁人可以选择“要钱”，也可以选择“要房”。

“而今，棚改货币化安置还没有实质性转向全面实物化安置，按照实物化安置和货币化安置的比例看，未来会逐渐倾向实物化安置。”9月5日，中国城市房地产研究院院长谢逸枫接受《华夏时报》记者采访时表示，货币化安置不会踩“急刹车”，一刀切的暂停棚改货币化安置政策不利于去库存，更不利于稳增长。

对比近两年的政府工作报告发现，对棚改政策的阐述大相径庭。2017年的政府工作报告提出，因地制宜提高货币化安置比例，但在2018年类似的提法已找不到了。住建部等六部委此前印发申报2018年棚改计划的通知便指出，商品住宅消化周期在15个月以下的市县，应控制棚改货币化安置比例，鼓励转向实物安置。

总体看，“棚改货币化安置还会继续下去，同时考虑到供需关系、库存周期、房价的波动因素，采取因地制宜的‘因城施置、分城安置’措施，避免一刀切的弊端。”谢逸枫认为。

货币安置转向

记者采访获悉，此次长春对于货币化安置的棚改政策进行了调整，顺应了国家货币化安置政策的新动向。

“有条件的棚改项目，可以减少回迁安置房”。长春棚改通知称，强化实物安置，减少货币安置，还可以降低地方财政压力。此次长春对于货币化安置棚改政策的调整，源于长春属于这一轮房价过快上涨的城市，但同时其库存周期相对还是合理的。因此说，长春棚改政策的调整，是比较务实的。

与长春一样，淮安近日也调整了货币棚改政策。

《华夏时报》记者采访了解到，今年以来，江苏淮安棚改货币化安置比例大幅降低，实物安置的比例过半。依照江苏省政府棚户区改造下达给淮安的目标任务，目前淮安全市棚改新开工12525套、基本建成9639套，分别完成省政府下达年度目标任务的82.40%、92.68%。

据淮安住建局介绍，2017年，该市规划建设3个地块、4361套定销商品房;2018年，规划再建设5个地块、9878套定销商品房，实现了棚改项目原地或就近安置。

“最近公布了淮安最大棚改补偿安置方案，可供选择原地安置房共1600多套，原地安置就是实物安置。”淮安住建局一官员告诉记者，现在淮安棚改实物安置超过50%，货币安置已大幅降低。

相比之下，济南更早就作出调整货币安置政策。

据悉，今年年初济南的安置房政策也做了调整。“在今后的拆迁过程中，政府鼓励产权置换补偿，取消货币化安置奖励。”济南房管部门的一位副处长说。

此外，对货币安置政策作出调整的还有很多，比如安徽省、广东省。其中，广东省规定拆迁签约奖励不得超过新房市场的15%，也就说，实物安置也要达到85%。

据记者调查，过去几年拆迁货币化安置比例与日俱增，大量资金流入房地产市场，直接拉高了房价。对于棚改后的安置问题，有货币安置、实物安置等方式，而PSL(新增抵押补充贷款)为棚改货币化安置提供了主要资金来源。住建部的数据显示，2008年至2017年，全国棚改累计开工3896万套，帮助约1亿人出棚进楼。

为遏制持续猛涨的货币化安置，住建部会同发改委、财政部等六部委联合紧急印发的通知称，商品住宅消化周期在15个月以下的市县，应控制棚改货币化安置，鼓励采取实物安置;2017年11月，住建部会同开发银行、农发银行印发通知，坚称“对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目，不予支持银行棚改专项贷款”。

“以货币补偿为主的棚改模式，在促进三四线城市去库存方面发挥了重要作用，因大量资金进入房地产，不仅去了去库存，获得大量现金的拆迁户又具有较强的购房需求和能力，从而推动房价的持续上涨。” 中国人民银行武汉分行行长王玉玲近日撰文指出，棚改货币化已基本完成去库存任务，应适时考虑退出。

恒大研究院任泽平近日撰文也称，继续高比例棚改货币化已不合时宜，预计2018年货币化安置率从2017年的60%降至40%。以上种种迹象表明，过去几年高歌猛进的货币化安置，正考虑逐渐退潮了。

不会一刀切

“不搞一刀切，不层层下指标。”记者梳理发现，住建部就“棚改安置政策”的表态，对新建棚改安置房的政策已然发生了变化。

按照住建部的说法，只有商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置，反之则不行。

“我们一直强调，各地要坚持既尽力而为、又量力而行的原则。”住建部住房保障司一工作人员告诉记者，棚改货币安置政策遵循因时调整、因地制宜的理念。

“棚改政策收紧是趋势，但不会一刀切，短期更不会叫停。”谢逸枫向《华夏时报》记者分析称，未来的棚改货币化安置四大转向。其一是，棚改货币化安置比例下降，转向实物安置比例上升。防止涨价去库存、拆迁户抢房现象;其二，国开行新的棚改项目审批权由地方收回总行，防止隐形地方债务上升，产生新的地方债务;其三，新的棚改项目资金渠道的PSL(新增抵押补充贷款)由宽松到局部收紧，防止扩大化。其四新的棚改项目资金来源PSL为主的逐渐转向地方棚改专项债，避免货币化安置带来的冲击力。因此，货币化安置逐渐收紧已是大势所趋，确保楼市不大起大落。

“房价上涨压力较大的地方，采取新建棚改安置房的方式，主要就是加大实物安置的比例。”上述住建部保障司工作人员介绍，住建部通过召开会议等方式，督促这些地方及时调整棚改安置政策。

更为重要的是，棚改的资金也在不断变化。申万宏源的分析报告指出，从2004年到2014年，由于资金来源不足，棚改主要以实物安置为主;2014年以来受益于PSL的创设，棚改货币安置开始发力。

记者梳理，近几年货币安置增长惊人，从2014年的9%飙升至2017年60%，还助推了三四线城市房价的飙升。那是因为，受各种政策的叠加，市场突然增加了几百万户手持现金的购房者，购房者积极购房，使得过去3年房价持续上涨，并从一二线蔓延到三四线城市。

不过，《华夏时报》记者从国家发改委了解到，今后的棚改依然还会坚持实物安置和货币补偿安置，但有所区别。

“近两年，三四线城市的房市持续处于价升量增状态，其中棚改货币安置的推动力量，功不可没。”谢逸枫说，棚改货币政策的调整，将推动“棚改专项债券”发行快速增长，并将在未来承担起棚改的融资功能。

从实际情况也表明，近年来棚改较大规模的启动，带动了各地的经济增长。2015年-2017年1800万套的棚改，并顺利完成，2018年---2020年1500万套，年均500万套，海量巨大。“棚改项目并不会一刀切，但会对棚改政策作出适当的调整。”谢逸枫说，棚改对各地经济的拉动不可或缺，各地对棚改的热情依旧尚在。