郝炬：存量业态成为商业地产新热点

过去的数十年，中国房地产业发展偏重在补齐住宅紧缺的短板，持有型地产发展则稍显迟滞。如今，随着房地产市场面临结构性变化，行业在持有型物业方面出现了越来越多的尝试和成果，优质的商业地产资产正在形成，相应的金融创新也在进行当中。在这一背景下，本届中国商业地产年会也旨在与行业内人士共同探讨如何为资产创造价值，激发资产新活力。

以下为北京(楼盘)睿信致成管理咨询公司董事总经理郝炬先生演讲原文：

郝炬：非常高兴今天上午会议是干货满满，我看大家也是意犹未尽。今天还有一个重头，我们商业地产价值榜的评选，由我简单的评选标准给大家介绍一下，我们入选的一些项目专程把项目的一些经验、近几年面对挑战的心得做了交流，我想把他们的特点作为一个简要的综述。

首先看一下我们今年是商业地产价值榜的评选第八个年头。我们分成两类，一类是商业地产的企价值榜，我们从价值规模、持续领先和运营卓越三个方面对企业进行点评，当然在评选过程当中既要关注企业的经营情况，同时在评选过程当中也引入了专家对于各家企业的点评和打分，这样形成一个主客观的得分，最后形成我们最终的中国商业地产价值榜的排名。

第二也是非常精彩的，刚才的两个案例让我们听的意犹未尽。那次专家评审会比这次还精彩。第二类就是我们的卓越项目的评选，我们卓越项目通常这几年评选过程当中采用核心的六个方面的指标，一是从整体项目定位的独特性，我们建筑的特色，包括我们招商、业态的组合、商品的特色，包括我们经营策略、运营效率，当然还有其他方面的社会影响。这样的几个指标对整体的评价进行合理的点评，包括我们也花了一天时间请了商业地产方面的专家，请各个参选的项目对自己的项目进行了自述，以及专家评委的提问和回答，互相交流的形式，最后评选出我们的中国卓越商业项目榜的入选项目。这是两个项目的评选情况。

另外，我简单把我们在交流过程当中，在评选过程当中整个商业地产和我们商业项目的特色给大家做一个简述。

2017年到2018年，我们都知道整个房地产行业，虽然我们销售2017年非常好，但是真正从商业地产的角度来讲其实一直在开发的投资额跟我们开发总体面积方面实际上处于稳步下滑的状态，投资额和新开工面积基本上是负值。

另外，我们整体销售额依然稳步的有所增长，但是增长的速度其实我们看得出来在2017年的时候开始下滑，2018年上半年整体下滑的情况更加明显。

从布局上来看，我们在对比过程当中的时候，一二线城市依然是我们当前商业地产企业的第一选择，但同时在东部地区、经济发达区的三线城市也已经成为我们现在进行区域扩张的一个热点。

另外一个是在2017年，在商业的优势领先的企业的布局和未来的增长规模性的优势非常的明显，我们看到很多企业在2017年，包括2018年预计开业，一个是通过我们刚才谈到的收购和自建的方式。另外现在大量的企业也开始探索尝试轻资产的方式，像中粮、保利集团开始采用轻资产的方式，当然实际上不管是收购还是轻资产的运作其实都面临着巨大的挑战，但是在这个过程当中，未来的几年当中，由于优势企业在商业运营的能力和资源的积累，我想这个优势会更加的明显。

同时，我们也看了一下商业地产运营方面的特点。第一、我们谈到的主题化的商业街区这种创新已经成为行业的主流，而且他不仅仅解决了刚才我们提到的我这个区域本身来讲是一个位置不太好的，人流比较差的区域，我通过主题把他提升，同时也希望了很多购物中心最具特色的最具差异化的一些特点，这点我们看到非常有意思，比如说朝阳大悦城，刚才西单大悦城分享的案例等等这样的一些案例非常多。

第二、引入潮流化的IP，通过各方面的活动吸引人气。刚才我们看到其实像今年北京有一个新的项目，合生汇(音)刚开业不久，基本上隔一段时间有非常好的活动，这些活动也给他带来人流聚集商业人气起到了巨大的作用。

第三、注重结合客户的需求来进行业态相关的一些创新，当然我们今天听阿里巴巴的朋友在讲，所谓的新零售，包括我们现在从客户的需求，郭主任也提了一个我觉得蛮有意思的，真正的是满足他的需求，贴合他的需求，我们看到很有意思的一个例子是在绿地的项目当中，他做了一个生活+的小的集中商业，他把生活当中之前应该在街角旮旯地方生活当中比较小的点结合到生活家里面，为周边的跟我们进入商业项目进行购物的人群提供相关的服务，反响是非常好的。

第四、我们的技术线上线下的结合，包括IT技术的应用，现在大数据的应用已经商业在我们的客户细分领域能够更清楚的看到我们客户的一些需求以及消费特点等等这样的一些问题，而且针对此类进行精准的运作。我们看到在2015年、2016年的时候，我们在商业地产评选的时候，很多企业在谈怎么样把客户拉到线上，现在谈的更多的是如何更好的在我们通过我们的线上系统和手机移动终端这样的一些技术、工具更好的来给客户进行画像，更好的形成有效的互动。

第五、金融创新加速，其实在这里面有两个方面，一个我认为是金融的创新，尤其是资产证券化的下一步的推进将进一步的提速。另外一个实际上这个提速也使得我们商业之间的并购、整合会有更多的一些创举。这点也是我们商业地产企业向外来的资产经营或者资产管理转型很重要的一个基础。

第六、我们看到从大的商业范围来讲，有一些新兴的存量业态，有的改成商业，有的改成持有型的经营，这样的一些创新业态已经成为当前市场的热点，而且在不管是在美国市场还是日本市场，其实都有长足的发展，在这里我们看到在今天也有相应的入选企业。