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取消商品房预售会让楼市更健康

发布时间: 2018-09-26 11:18:22

来源: 法治周末

分类: 行业动态

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近日,广东省房地产协会发布《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》,消息引发外界高度关注。商品房预售制度能否取消,此前已经有过多轮探讨,这次被认为很可能要落地。不过广东房协工作人员随后回复媒体:“该文件目前还处于内部讨论阶段,只是拟订。”

广东省会不会成为率先取消商品房预售的省份,看来还很难断言。作为房地产行业最重要的制度安排之一,商品房预售当然曾经发挥过非常积极的作用。1994年的城市房地产管理法开启了商品房预售制度,这样的模式能够保证快速集聚资金,充分满足那个资金短缺年代的市场需求。如果没有商品房预售制度,中国恐怕不会这么快从单位分配住房的短缺时代,转轨到商品房高度繁荣的新时代。

但是世异时移,商品房预售制度的利弊,到了需要重新审视的时候。相较于国外的类似制度,中国的商品房预售制度存在两个特点或者说隐患。其一是消费者在收房之前就要支付全款;其二是预付款直接给了开发商,而不是交给第三方监管。

商品房预售制度所引发的很多纠纷和麻烦,根源就在这两点隐患。比如,不久前西安(楼盘)市曾经出过一个很奇葩的案例,有开发商举报自己违规销售,其实是因为房价飞涨,开发商觉得自己之前预售的亏了,所以想耍赖。这是一个极端的案例,说明消费者提前付钱之后权益存在很大的隐患。更常见的问题,则是房屋质量纠纷。

因为消费者早早付了钱,一旦发现交房之后出现质量问题,找开发商维权简直难如登天;有的开方商甚至已经破产跑路,根本求告无门。

当然,没有一个制度是完美的,过去之所以包容商品房预售制度的缺点,是因为从整个市场的发展来看,其利大于弊。但经过这么多年的大繁荣大发展,房地产行业已经有了翻天覆地的变化,是不是还需要使用带着副作用的预售制度,就成了值得思考的严肃问题。

最近这些年,其实已经有过很多取消商品房预售制度的呼声。但是每一次的讨论,都面临开发商等利益群体的阻力。而因为房价一直处于持续上涨的模式,消费者也不免担心,如果不能预付提前定房,等买现房的时候会更贵。但这显然是误导之下的杞人忧天。最简单的事实是,基本没有别的国家实行中国目前这种预售模式。

在商品房短缺的时代,我们不妨通过粗放发展扩大市场规模,但现在完全有了规范市场发展的基础。预售制度最大的功能,是给开发商提供及时的资金支持,但也因为有了这种“额外”的支持,很多本身实力不够的开发商,也加入了建房大军,从而很难保证房屋质量和后续服务。

如果取消商品房预售制度,当然会给不少中小公司带来困难。但是一方面,现在大中小城市的楼市已经很少存在极度短缺的现象,有些城市的库存以及闲置房甚至还很严重,所以淘汰一部分实力不足的开发商,不会影响市场供给。另一方面,这些年的市场已经培育了很多龙头企业,这些企业具备资金实力和融资能力,即便没有消费者的预付资金,也不会影响生存和发展。

综合起来看,取消商品房预付制度,能够实现市场的洗牌和促进良性发展,对于消费者的权益也能带来更多保障。现房销售本就是国外住房销售的最主流模式,我们经过了“中国式发展”的追赶阶段之后,也应该和国际接轨了。

当然,虽然取消商品房预售制度的方向没问题,在具体实施上,还是需要更好的权衡节奏。房地产市场主体复杂,虽然不乏“空手套白狼”的投机者,但也有很多相对规范的企业,是通过预售制度认真盖房服务消费者。如果突然让他们资金链断裂,影响的不只是企业的生死,还有其他关联企业的安危以及已经付钱的消费者的权益。

所以,这样一个牵涉面极广的政策变动,最好别总是内部讨论,而要早些组织利益相关者以及公众代表进行公共讨论,形成考虑更为周全的决策。如果取消预售制度能够形成共识,那也要有逐步推进的时间点,避免对存量的误伤。毕竟政策转型的目的,不是为了伤害某些企业,重要的是形成健康的市场环境。

参考价格:参考均价4500元/㎡

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责任编辑: xasongping

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