房贷新政执行情况：一线城市尚未部署完毕 二三线仍需时间

10月8日，以LPR为基准的房贷利率新政正式实施。9月20日公布的5年期LPR水平与前值持平，这也意味着，按照房贷新政规则，日后新发放的住房个贷，首套房的利率不低于4.85%，二套房不低于5.45%。

上海多银行水平仍低于新规下限 广州执行新政银行不到半数

从北上广深四个一线城市的情况来看，根据融360大数据研究院监测的数据，北上深三个地区目前只有极个别银行未采用新定价方式，而广州地区23家银行中，只有10家银行采用LPR方式，不到半数。

北京和深圳地区调整后的水平都符合新规要求，北京地区绝大多数银行加点后的房贷利率实际水平比较一致，首套为5.40%，比原来的主流水平高了1BP;二套为5.90%，比之前增长了2BP。深圳地区主流银行的二套水平和上海一样，按照全国最低下限水平5.45%执行，比之前高了6BP;首套房贷利率水平为5.15%，即5年期LPR加了30个BP，比之前高了0.5BP。

上海地区的房贷利率有些意外，各家水平也比较分散。根据融360大数据研究院的监测数据，上海地区个别银行仍按照贷款基准利率4.90%来进行报价，其他银行在挂钩LPR以后，部分银行首套房水平暂时仍低于新政要求的全国下限(4.85%)：中行、农行、交行、华夏银行等7家银行首套房水平为4.65%，即LPR减20个基点，比原来基准利率的95折还低了0.005%;工行、邮储、招行等11家银行首套房报价水平为4.85%，但邮储银行同时表示对于优质客户有折扣空间;其他银行执行的水平更“小众”一些，比如建行为5.05%，相比之前的5.39%降低了34BP，兴业银行为4.8%。上海地区的二套房方面，银行主流水平和新政下限持平，为5.45%，比之前高了6BP，17家银行都执行该水平，其他的绝大部分银行也都按照加点数来进行报价，招行和光大银行则按照4.85%的水平上浮10%进行报价，即二套房实际执行水平为5.335%，也低于规定下限。

广州地区目前只有10家银行分(支)行执行LPR新政，执行水平也较为分散，但基本是在原水平上略作调整，部分国有银行及股份制银行仍维持着以贷款基准利率4.90%为基础的报价方式。采用新方式的银行中，建行、工行、农行、招行等6家银行的首套房贷款利率报价区间为5.39%/5.40%，二套房贷款利率报价在5.63%-5.64%之间。不过，采用了新方式的渣打银行，报价水平比上述主流水平更低，首套房贷款利率水平为5.15%，二套房为5.45%。可见，当地指导的利率定价水平应该为首套房贷利率水平最低为LPR加30个BP;二套最低为LPR加60个BP。

一线城市尚未部署充分 二三线城市需要更多过渡时间

综合来看，各一线城市在采用LPR方式进行报价后，主流水平与之前相比略有上涨，但相对稳定。相比首套房贷款利率0-2个BP的增长区间，二套房贷款利率的涨幅稍微更大一些，最高为6BP。虽然前期有着一个多月过渡期的准备和试点工作，但目前来看，即使是重点城市，也并非所有银行开始按照新方式进行房贷报价。一线城市尚未全部调整完毕，二三线城市则可能需要更长的过渡时间。

从国庆节前的数据来看，融360大数据研究院监测的35个城市533家银行分(支)行中，仅有不到1/10的银行分支机构提前试行房贷LPR新基准，其中，招商银行铺开城市最多，除北上广深外，还在宁波、杭州、天津等另外10个二线城市开始试点;国有行包括邮储、工行、农行也在部分二线城市提前尝试按照LPR方式进行报价，但在一线城市上表现比较谨慎，没有提前试点;民生银行则全线按照4.90%的原基准报价，即使是10月8日后，节奏也略落后于其他股份行。

多城市房贷利率仍有所上涨 未来上行趋势或将延续

不过，根据融360大数据研究院监测的2019年9月的数据，即使没有提前试点，533家银行房贷利率低于新规下限的数量也已经有所减少。9月底首套房利率水平低于4.85%的减少至14家;二套房低于5.45%的减少至81家。从城市来看，除了天津二套房贷款利率略低外，其他城市的整体房贷利率水平都已经高于新规下限。

可以看到，低于新规下限的硬性条件带来了厦门、上海等部分城市房贷利率的上涨。不过，另一方面，郑州、宁波、乌鲁木齐等热门城市执行的房贷利率水平和新规并不冲突，但因为当地房贷政策和供需问题，也出现了较大幅度的上涨现象。

未来，在信贷额度紧张和严控房市的背景下，房贷利率上行趋势或将延续。而且，随着LPR房贷新政逐渐铺开，之前面临新政上涨压力但尚未调整的银行可能会在短期内有新的动作，也会进一步带来所在城市房贷水平的进一步上涨。不过，LPR报价水平和频率对房贷利率的干扰不会太大，从前两期LPR的报价水平来看，5年期的LPR变化频率可能会远低于1年期LPR，大概率会保持一个中短期的稳定。因此房贷利率挂钩LPR后，变化频率虽然相对于之前参考贷款基准利率会快一些，但也不会月月都变，LPR新政对房贷利率水平的影响将会逐渐弱化，保证房地产市场的平稳。