盘点楼市2017：从五个维度看住房租赁市场变局

还有不到20天，对于楼市来说“惊心动魄”的2017年就要过去了。经过一波波“板块轮动”和一浪强于一浪的调控后，全国房地产市场从起伏不断到归于平静。供给端发力的同时，需求端的心态亦发生变化，不断趋于理性，“长效机制”一词则因框定了未来房地产行业发展的大方向而备受关注。12月8日召开的政治局会议在研究2018年经济工作时，提出“要在协调推进各项工作的同时，着力抓好重点工作，力争取得明显成效”，而重点工作之一便是“加快住房制度改革和长效机制建设”。

要真正实现长效机制，所涉及的改变几乎囊括了土地市场、财税制度、金融信贷、房企策略以及购房者心态等与房地产行业相关的方方面面。回顾2017年，住房长效机制建设的重点落在了“购租并举”这四个字上，无论是从立法和土地招拍挂的布局，还是“租购同权”概念的提出，甚至是《土地法》修正案对于农村土地制度改革的铺垫以及集体建设用地入市建设租赁住房的举措，都将对未来房地产市场、尤其是住房租赁市场产生深远的影响。岁末年初之际，中国财富网希望通过盘点2017年住房租赁市场的政策变局，找出其内在逻辑，并以此推导其下一步“落子”的关键所在。

租赁用地：供给端布局长效机制

以北京为例，其明确未来5年将供应1000公顷集体土地用于建设集体租赁住房。新增租赁住房用地、鼓励集体建设用地建设租赁住房的举措，为未来发展机构自持租赁提供基础，亦吸引龙头房企拿地布局。

今年以来，一线城市和主要二线城市频繁推出企业自持地块，土地出让条款中附加“限房价”“竟地价”“增加自持面积”等要求。在设定减少土地溢价预期的同时，其背后的深层次逻辑在于从房地产行业供给端着手，从而加速形成购租并举的长效机制。

在房企自持物业拿地中屡有表现的万科，近日高调发声，表示将转型做“房东”。而在今年6月，中国财富网向万科相关人士询问其自持地块未来发展思路时，其尚表示，还在内部沟通，没有更多可对外分享的信息。

其实，在不考虑自持面积的情况下，毕竟已有部分地块出现了“面粉比面包贵”的倒挂现象。在这种情况下，房企未来的发展策略则显得至关重要。

“租购同权”：舆论关注的一抹亮色

7月19日，一则由《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》明确“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”，引发舆论持续发酵。

相较于租赁用地、租赁住房的供应来说，真正实现“租购同权”，压力更大的方面在于教育等公共服务资源的不均衡。分析人士称，《方案》落地将出现优质的教育等公共服务资源竞争更为激烈的情况。如地处优质“”的租赁住房，在“租购同权”的预期下，租金价格将飙升。

中国财富网记者此前调研发现，在一线城市所谓热点“”，在监护人已购自有住房但不具有当地户籍的情况下，该适龄儿童亦很难顺利入学。如果按照顺位入学的规则，即便有“租购同权”的政策护航，租住者也无法挤进在“有房有户”的第一顺位就满额录取的学校。

虽然在教育等公共服务资源配套不均衡的情况下，一切只是“看上去很美”的预期，但无论如何，“租购同权”四个字依旧给今年住房租赁市场变局增添了一抹亮色。广州首提“租购同权”后多地跟进，这四字几乎成为各地住房租赁工作方案的“标配”。

电商入场：不仅是模式上的创新

8月9日，杭州住房保障和房产管理局与阿里巴巴集团、蚂蚁金服集团就合作搭建智慧住房租赁监管服务平台举行签约仪式。该平台将把国有租赁住房、长租公寓、开发企业自持房源、中介居间代理房源以及个人出租房源全部纳入管理，实现企业、人员、房源、评价、信用等信息的全共享。作为全国首批12个开展住房租赁试点的城市，杭州此举具有风向标式的意义。消息发布后，成为各界热议的话题。10月24日，京东房产上线，而除做房产服务商的目标外，京东旗下公司与北京市住房租赁监管平台的技术合作关系，亦表明其入局住宅租赁市场的雄心。

电商巨头瞄准房地产租赁市场，其实质不仅是模式上的创新。既注重监管、又突出服务，既注重实用、又突出创新，才是政府机构与电商共建租赁平台的优势所在。

租房贷款：形成租赁市场“金融关怀”

11月3日，中国建设银行推出单户最高额度100万元人民币的“按居贷”租房贷款。此举引发业内热议，被认为是银行进军住房租赁市场的标志性事件。

作为一项金融创新产品，个人住房租赁贷款的推出对房地产市场产生了深远影响，住房租赁市场的“金融关怀”正在形成。严跃进认为，金融机构不断进行业务创新，吻合了未来租赁市场的需求，同时，此类贷款也使个人在大城市租房的承受能力更强。

“由于大城市房租比较贵，尤其是对于一些高学历人才来说，租房的成本也会影响其在大城市发展的质量。”严跃进预计，随着租赁需求的释放，将对购房市场产生很大的分流作用，“更重要的是，后续伴随着租售同权等方面的创新，将对抑制房价上涨产生积极作用。”

资本逐鹿：行业格局正在改变

中国住房租赁市场规模快速增长，业内指出，2016年该规模为1.1万亿，2020年为1.6万亿，2025年为1.9万亿，2030年将超过4万亿元。而在这场涉及土地、开发、建设、管理、运营及金融支持等诸多方面的租赁市场布局中，资本布局也变得越来越关键。今年在资本市场上，租赁已经成为受追捧的一个市场题材，相关标的普遍有不俗的表现。

未来，在租赁政策和租赁供地的影响下，房地产通过金融加杠杆进行开发的模式将在一定程度上消退。届时，房企将会面临越来越大的资金成本压力，其融资方式必将更加多元化。可以说，整个房地产行业的格局正在发生改变。