保利地产：深耕一二线 业绩有保障

2018 年上半年净利增长 15.1%，EPS 为 0.55 元

2018 年上半年，公司实现收入 595.36 亿元;归母净利润 65.05 亿元，同比增长 15.1%;毛利率和净利率分别为 35.49 和 15.64%，分别较去年同期上升 4.59 和 2.49 个百分点;EPS 为 0.55 元。

销售显著增长，扩张积极，土储丰富

销售显著增长，深耕核心城市群：2018 年上半年，公司实现销售面积 1454 万平方米，同比增长 38%;销售金额 2153 亿元，同比增长 47%。2018 年上半年公司持续深耕一二线和核心城市群，一二线城市签约金额占比近 78%，珠三角和长三角两大核心城市群分别占比达 31%和 20%。

扩张积极，土储丰富：2018 年上半年，公司新拓展国内项目 69 个，新增容积率面积 1510万平米，通过并购、合作等方式获取项目 45 个，占拓展项目总数的 64%。其中一二线城市拓展金额及面积占比分别为 68%和 50%，三四线城市主要聚焦于珠三角、长三角等核心城市群周边。截至 2018 年上半年末，公司共有在建拟建项目 567 个，可售容积率面积超 1.56 亿平米，拥有待开发面积 8950 万平米，其中一二线城市占比约为 61%。

财务稳健，业绩锁定性佳

2018 年上半年末，公司剔除预收账款后的资产负债率为 67.8%;短期偿债能力保障倍数——货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为 2.9 倍，短期偿债能力优。公司 2018 年上半年末预收款为 2911 亿元，对 2018 年下半年 wind 一致预期营收的锁定度达 155% (2018 年下半年 wind 一致预期营收=2018 年 wind 一致预期营收-已披露的上半年营收);在满足 2018 年 wind 一致预期营收后，剩余的 1033 亿元仍能锁定 2019年 wind 一致预期营收的 43%。

加大外延发展力度，推进管理改革创新

2018 年上半年，公司完成收购保利(香港)控股有限公司 50%股权方案的股权交割工作，基本完成对集团境内房地产业务的整合。社区消费服务方面，保利投资顾问与业界龙头合富辉煌实施战略整合，共同打造国内销售代理行业领航者;保利物业收购湖南天创物业，实现多业态布局发展。报告期内，公司建立大运营管理机构，提高项目运营效率;整合项目拓展职能，丰富资源获取渠道;统一下属平台公司架构设置，不断提升标准化管理水平。

销售快速增长带来业绩保障，维持“买入”评级

在行业销售规模增速放缓的背景下，公司把握行业集中度提升的机遇，实现销售规模的快速增长。经测算，公司 RNAVPS 约为 17 元，较当前股价有 54%的空间，预计 2018、2019 年 EPS 为 1.7、2.19 元，对应 PE 为 6.5、5X，维持“买入”评级。

风险

若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期，或公司销售增长失速。