央行最新金融稳定报告：有的房企购地杠杆率达8倍

央行给出的建议包括保持房地产金融政策的连续性和稳定性，防范房地产领域的不当和过度融资，以及出台房地产市场健康发展长效机制。

 近日，中国人民银行(简称央行)官网发布《中国金融稳定报告(2018)》，对2017年以来中国金融体系的稳健性状况进行了全面评估。

央行是在国务院领导下制定和执行货币政策，防范和化解金融风险，维护金融稳定，这份报告也被视为中国金融体系的“诊断书”。

这份将近200页的报告，从过去的八个章节改版成三大部分、23个专题，也较往年更为详实。

其中，在第一部分“宏观经济运行情况”提及国内的首个专题，《报告》便直指非金融企业的高杠杆及治理问题。

而房地产作为重要的支柱产业，近年来高杠杆发展模式和房价过快上涨并存，行业风险有所上升，相关风险可能通过多渠道影响金融体系。因此对于参与其中的房地产企业，《报告》同样指出它们存在的问题：债务率高，融资方式复杂。

2017年，136家上市房企平均资产负债率高达79.1%，同比上升1.9个百分点，其中有26家资产负债率超过85%。《报告》指出，部分房企购地资金杠杆率达到7-8倍，严重违反了要求。同时，部分房企的融资渠道存在业务模式复杂、多层嵌套、明股实债的情况。

考虑到房地产行业风险会通过多种方式影响中国的金融体系，央行给出的建议包括保持房地产金融政策的连续性和稳定性，防范房地产领域的不当和过度融资，以及出台房地产市场健康发展长效机制。

上述表态也和今年下半年的房地产调控基调一致。7月31日，中央政治局会议提出，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。10月29日，新华社刊文称，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变，调控举措不是装装样子的“花拳绣腿”。

ONE：监管“野蛮人”

值得一提的是，《报告》在第三部分“宏观审慎管理”分析非金融企业投资金融机构的发展现状及监管时，同样对房企有直接表述。

《报告》指出，非金融企业投资控股两种或两种以上类型金融机构，事实上形成了金融控股公司。它界定了5类金融控股公司，其中有4种分别是国务院、地方政府批准设立，央企设立的公司，以及阿里巴巴、腾讯、苏宁云商、京东互联网企业。

另一种则是民营企业和上市公司通过投资、并购等方式逐步控制多家、多类金融机构，如明天系、海航集团、复星国际、恒大集团等。

《报告》明确指出，当前我国金融控股公司的突出风险，主要体现在非金融企业投资控股金融机构形成的金融控股公司。

《报告》称，一些企业投资动机不纯，通过虚假注资、杠杆资金和关联交易，急剧向金融业扩张，同时控制了多个、多类金融机构，形成跨领域、跨业态、跨区域、跨国境经营的金融控股集团，风险不断累积和暴露。

诸如盲目介入金融业，通过多个金融牌照获取大量资金用于其它用途;虚假出资，短短几年内总资产翻了上百倍;集团运作，通过整合更多地利用政策差异进行监管套利;隐匿架构，隐藏受益所有权和控制关系;逃避监管;关联交易，利用所控股金融机构向实际控制人进行利益输送;急剧扩张，一些企业集团已经实现了惊人的扩张速度与规模。

《报告》将部分非金融企业投资控股金融机构形容为“野蛮生长”，并认为这已经成为“可能引发系统性风险、具有急性病特征的问题”。因此，应建立相应机制性安排，强化金融控股公司监管。

央行对金融控股公司的风险早在近几年已有所察觉。观点地产新媒体了解，2016年，央行在中国金融稳定报告提出，全面加强对金融控股公司的日常监测;2017年，央行提出，研究对实业企业设立的金融控股公司的监管安排，推动制订金融控股公司监管规则。

至2018年，央行在撰写的报告时提出对金融控股公司7方面监管制度：一是明确市场准入监管。坚持金融是特许经营行业，未经许可不得从事金融控股公司活动，不得在名称中使用“金控”“金融控股”等字样;二是加强资本充足率监管。

三是设置资产负债率要求，金融控股公司自身的资产负债率应当保持在合理比率之内。同时，资本金来源应真实可靠，严禁虚假注资、循环注资等行为;四是严格股权结构管理。要求金融控股公司的股权结构和组织架构清晰，股东、受益所有人结构透明。

五是明晰公司治理结构;六是增强集团整体风险管控;七是强化关联交易监管。禁止反向融资，如所控股金融机构向金融控股公司提供融资;禁止向金融控股公司的股东、其他关联方提供无担保融资等。

TWO：地产金融稳定信号

中国在“十一五”和“十二五”规划相继提出“稳步”和“积极稳妥”推进金融业综合经营试点，这些政策促使金融业跨业投资步伐加快，投资金融业的实体企业日益增多。

拓展金融版图一直是众多房企近年来的转型方向之一，包括保险、银行、证券、信托、基金、互联网金融等业务，都是它们布局金融业的重要途径。

不完全统计，过去近十年间，绿地、华润置地、星河、鲁能、新华联、万科、恒大、碧桂园、泰禾、万科、龙湖、宝能等房企均出现金融化趋势。甚至有第三方2017年初发布的数据称，当时国内排名前50的房企，有将近一半进入互联网金融领域。

对于非金融企业投资金融机构，央行在《中国金融稳定报告(2018)》表示，这可以帮助金融机构增强资本实力，优化非金融企业自身的资本配置，促进服务业发展，还有利于增强金融业与实体经济的相互认知和理解。

对于房企自身而言，更直接的原因或许在于，房地产行业拿地成本增高、资金受限等原因，房企利润逐渐下滑，加大和金融业务的合作意味着可以获取投资收益，并在新的战略业务上创造新盈利点。更长远的目标，则是促进地产与金融的协同。

以互联网金融平台为例，房企通过互金平台可以展开供应链金融业务，具体包括应收账款融资、商票质押借款融资，将企业经营生产中产生的采购、服务合同通过金融化手段获得资金。某房企推出的理财产品用于自身项目融资，目标规模达数百亿以上。

不过，随着国家对金融风险的监管力度加强，企业对金融机构的投资在近年来有所收缩。其中，部分房企投资的互联网金融平台逐渐减少或停止发布金交所产品，部分资金直接对接融资企业的产品同样受到影响。

国泰君安在近期的报告中指，目前房企的转型方向基本确定，其中之一便是围绕房地产的服务产业，基于存量地产挖掘后服务市场，如社区消费、物业服务、房地产金融等。因此在相当长一段时间内，跨界发展金融业务都将是它们的主要方向，如何规范运营便值得关注。

央行在最新的《中国金融稳定报告(2018)》中，也明确提出了非金融企业投资金融机构的监管原则。其中包括：非金融企业立足主业;强化非金融企业资本约束，控制杠杆率;严格准入，强化金融机构的股东资质要求。