破解地荒价高 房企多元化参与城市更新

在土地紧缺的背景下，参与城市更新项目已成为房企在热点城市扎根的一条途径。

据中国房地产报记者不完全统计，首开、恒大、万科、绿地、富力、阳光城、华润置地、龙湖等房企都在着手这一业务。在北上广深一线城市的房地产市场，这厢是土地供应愈加有限，那厢是旧城改造、旧工业区改造等城市更新需求日渐强烈。于是，一些房企纷纷抓住“城市更新”这个机遇来扩充规模。

9月9日，在由优客工场、标准排名主办，时尚集团联合主办的第二届全球INS大会上，高和资本城市更新专家苏鑫表示，城市更新的壳是跟房地产相关的资产，但核心内容并不是。城市更新不单是改造楼宇改造空间的变化，它是硬件和软件的结合。因此，城市更新对很多投资者而言是一个大机会，可以直接“采金矿”，就是自己直接参与城市更新的投资。也可以“卖铲子”赚钱，“铲子”就是智能硬件、智能家居、物联网等等东西。当然也可以提供内容，包括联合办公、青年公寓、未来办公和未来商业。

鸿坤集团一级合伙人赵伟豪表示，城市更新的大趋势就是让城市充满活力，让人们住得开心，让居住环境更加美好。虽然跟传统的地产不相关，但还是涉及到大地产领域中，以及大地产行业中所涉及的运营商与服务商都是紧密相关的。

或许正是嗅到了这个商机，城市更新已经成为了房地产业的下一个战场。

新的风口

房企参与城市更新的背后，是土地供应缩减和价格增长的无奈。

“调控重压下，高价地还频出，面粉贵过面包的游戏我们不敢赌。今年我们计划从城市旧改里边寻找合作机会。毕竟仅凭招拍挂市场拿地，生存空间只能被进一步挤压。”北京某房企高管直言。

当前，越来越激烈的土拍竞争格局正在促使房企改变传统房地产开发模式。而在国土部严控城市边界和大城市开发度趋于饱和的情况下，存量土地的改造和提升成为房地产企业突破的新风口。一些地产开发商不再将目光集中在火拼的上，而是转向存量市场。

在住宅用地供应创下五年新低之后，北京2017年供地计划依然比2016年减少200万平方米，全年将供应土地3900万平方米。不仅是北京，上海市政府明确要求严控城市新增建设用地规模，到2020年实现规划建设用地总规模“零增长”。而在城市更新方面已有多年尝试的深圳，2017年深圳城市更新建设项目有35个，预计年度投入297亿元，同比增长12.1%。

在一线城市加快城市更新步伐的同时，住宅用地供应带给房企的空间则更为逼仄。2017年北京市政府大幅调降住宅以及商服用地供应规模，同比分别减少590万平方米和90万平方米，尤其是住宅用地供应量由之前的1200万平方米大幅滑落至610万平方米，同比下降49%。剔除保障房用地供应维持350万平方米不变，房企可以参与竞买的住宅用地供应量仅剩下260万平方米，同比跌幅近7成。

随着城市化进程的加快，城市中心尤其是一线城市中心新增土地已处于极度的状态，率先进入存量房时代，迎来了城市更新的浪潮。

在2017年北京土地供应计划中，鼓励和引导利用存量建设用地的比例将超50%。“十三五”期间，北京市除继续对1990年以前建成的老旧小区进行改造外，还将扩容3000万平方米1990年以后建成的小区。深圳城市更新项目连续五年的快速增长，占全部重大项目年度的21%。上海也在有序推进存量建设用地优化利用，促进规划工业用地结构调整和能级提升，涉及“104区块”、“195区域”、“198区域”等多个重点改造项目。

业内人士认为，对于房企来说，参与城市更新不仅限于一线城市，郑州、南京等热点城市也是不少房企眼中的肥肉。随着城市经济发展及边界的不断推进，由此带来了大量存量资产且多位于核心地区。城市更新将成为主流，这其中存在着并购红利、资本红利、运营红利和政策的红利，一个上万亿规模的巨大市场正在形成。

房企抢滩城市更新

房企正通过城市更新寻找与城市共同成长的契机。

自去年起，就有多家房企对外公开表示，已在着手进一步拓展城市更新相关业务。其中富力和阳光城通过收购等方式获得多个城市更新项目，佳兆业在深圳、广州、珠海的城市更新项目按照计划推进，在南京、武汉等城市的业务也在进行拓展。绿地也是手握多个旧改项目，积极参与济南、南昌等地的城市更新项目。

首开董事长潘利群曾多次公开表示，位于大中型城市内城的存量建筑的产品升级，既有广阔的市场前景，又有国家棚户区改造战略的背书。棚户区改造将成为首开在北京的重要业务组成部分之一，同时首开也希望在其他城市开展类似于棚户区改造的项目。

不过，业内人士表示，城市更新项目是对企业资金运营、资源整合等各方面能力的综合考验。对于中小型企业来说，参与旧改时，必须先整合集团资源，打通融资渠道，铺好资金来源之路。

不同于以往房地产传统的“拿地、开发、销售、结算交付”的简单模式，城市更新涉及到除了拿地、开发等环节之外的规划、定位、招商、运营等复杂的业务链条，所以它需要的不仅是建筑与销售的技巧，而是对资本与运营等综合实力的考量。更新从某种意义上讲也是“重塑”，让资金来源社会化，开发主体基金化，公司运营轻资产化，然后实现开发主体和运营主体分离的经营模式。

瑞安新天地就是旧改成功的案例。瑞安发家于上海太平桥旧改项目，历经近20年的旧改历程，打造了一个集商务、旅游、商业、住宅等物业于一体的多重物业组合，在运营上形成了“先盘活商业、后销售物业”的独特模式，并将新天地旧改模式成功复制到杭州、重庆、武汉、大连、佛山等城市。

多元化的参与空间让房企看到了城市更新项目背后隐藏的巨大潜力。这其中表现最突出的是深圳市场。2011年，深圳存量土地供应首超新增供应，这么多年来，开发商通过城市更新项目在深圳拿地已经成为主流。继恒大、碧桂园、远洋等房企后，富力地产、阳光城也尝试加入到深圳的城市更新中。

以城市更新为主要内容的存量土地二次开发已成为新一轮城市建设的重要抓手，也是解决城市用地的主要途径。

但城市更新不等于房地产。它既不是随意创造新建筑也不是简单粗暴地推倒重来，它代表的是一种全新的生活方式，而不仅仅是一个新业态，可以说，它既是人们的内心所向，也一个广阔的未来。