中国房价涨跌的源头竟是美国 看完顿悟

美联储有影响其他国家经济的能力

这几年，国内房价一路上涨，直到最近才逐渐平稳，经济学家、媒体、公众……各行各业的人都在找原因。

「真话财经」总结了一下，主流的观点有以下几种：

1、 货币超发论：国家货币发行量太大，导致钱没地方去，就流向上涨预期比较大的房地产市场。

2、 城镇化率论：目前中国城镇化率已经达到57.4%，但和发达国家相比还有差距，一般来说，随着城镇化率的提高，居民对房子的需求会增加，房价也会上涨。

3、 刚性需求论：这个理由尤其适合北上广深这些一线城市，由于这些城市聚集了优势教育、医疗、工作、资本……一大推资源，很多人都涌向这些城市，人多了，房价自然会涨。

4、 土地财政论：中国实行的是分税制，土地相关的税收属于地方政府，所以地方就有卖地增加收入的动机，于是地价越来越高，占房子的成本越来越大，房价也就不断上涨。

5、 上涨预期论：购房者有一部分是刚需族，还有很大一部分是投资客，由于这几年房价一直在「坚持不懈」的上涨，市场上形成了「房价永远上涨」的预期。

在经济学上，预期会明显影响人的投资行为，于是奇怪的现象出现了，即便很多房价已经非常贵，但仍有很多人飞蛾扑火般的涌入。

6、阴谋论：除了上面这些，市场上还有很多猜测，比如有人说政府不希望房价下降;比如官员手里房子太多……这种都可以统称为「阴谋论」。

上面的这些都有道理，但许小年在最近的一次演讲中给出的解释非常新颖，他认为，国内房价涨跌是一个系统性问题。

许小年是国内著名经济学家，曾获中国经济学界最高奖「孙冶方经济科学奖」，现任中欧国际工商学院经济学和金融学教授。

他曾表示，「经济学家就是一职业，谋生的手段，和医生、科学家、艺术家一样，不必赋予这职业太多的社会含义。别把经济学家当回事，经济学家也别把自己当回事。」

以下这篇文章是许小年教授对于房地产行业运行规则的最新解读，希望能给大家一点启示，Enjoy：

ps:下面11个小标题之间有严密的因果关系，强烈建议一口气看完。

一、政府为什么拼命印钞票?

归根结底还是美国在印。

美国拼命量化宽松，如果中国不印，就是傻子。所以中国明知道印多了钞票会通货膨胀，也要拼命印，而且印得比美国更厉害。

二、多印的人民币怎么办?

美金是全球硬通货，多印了，全世界人民帮着一起稀释，一起承担美国的通货膨胀，这叫输入性通胀。

中国也想学美国，让人民币变成硬通货，或者有限范围比如东亚的硬通货，可惜美国绝对不会同意。

因此，以前多印的人民币只有一条路：在国内通货膨胀，但如果人民币使用的范围越来越广，成为像美元一样的硬通货，也能输出通货膨胀了。

随着我国一带一路的推进，人民币国际化进程的加快，这些多印的人民币也将像美国一样让全世界人民一起帮着稀释——这就是一带一路和人民币国际化的目的之一。

三、严重的通货膨胀后果是什么?

严重的通货膨胀后果肯定是社会不稳定，想想解放前人们拉着成捆的金圆券买东西，因此，可以有适度的通货膨胀，但是不会坐视恶性通货膨胀。

四、如何处理严重的通货膨胀?

政府的处理方法，就是挖一个超大的「坑」，把钱囤积在里面，不让它流动，这样多余的钱就不会进入民生市场，对粮食等基本生活用品不形成冲击。

「坑」有很多种，比如央行提高商业银行存款准备金率，这样银行就要把更多的钱交给央行，市场上的钱就少了。

又比如，央行在货币政策过于宽松时，会时不时的进行回购，回购分为正回购和逆回购，都是央行在公开市场上吞吐货币的行为，是一种调整货币政策的方式。

正回购说的是中国人民银行向一级交易商卖出有价证券，并约定在未来特定日期买回有价证券的交易行为。

一级交易商就是商业银行和证券公司，正回购可以让交易商把钱交给央行，而手里拿着一张证券，说白了就是一张纸，不能买菜，也不能买房。

这样市场上的钱就少了，通货膨胀就降低了。

另一个「大坑」就是房地产市场，房价一直在涨，就会有更多人买房，囤积了大量超发的货币，房价上涨又不会体现在通货膨胀率上。

五、房价恶性上涨的后果是什么?

房价恶性上涨，结果就是大多数人买不起房子，后果也很严重，可能导致社会不稳，因此，房价可以涨，但是不能恶性上涨。

政府必须对涨幅有所控制，同时加强保障房建设。让最穷的人，在郊区有个小房子住。

六、如果房市崩溃，下跌一半甚至更多，后果是什么?

后果就是银行呆账急剧增加，银行面临破产。

同时有很多行业倒掉，或者凋敝，造成失业增加，税收减少，这是政府更不能接受的。

所以，房价可以下跌，但必须在政府可以接受的幅度内。

七、关于房产税

大家都知道，卖地给地方政府带来了滚滚财源。但土地一旦卖光，就不会有后继收入了。

因此，必须找到一个替代的财源来填充政府的收入，这就是房产税。

所以，房产税的推出，是板上钉钉的事情，只是时间早晚了，不可更改。之所以迟迟不出来，主要原因还是因为压力太大，来自既得利益者们的压力。

八、政府会放弃房地产业作为支柱行业吗?

不会。看看城镇化，在不远的将来，将有数以亿计的农民搬进城镇居住。房子从哪里来?还不是靠开发商建房子。

再仔细看看各地的大开发商，以上海为例，50大开发商里面，有七成是国有或者政府背景的开发商，政府不可能放弃他们。

九、政府调控的目的是什么?

上面可以得出推论，调控的目的，既不是为了让房价上涨，更不是为了让房价下跌。

目的是为了挖更大的「坑」，储蓄更多的货币，免得货币泛滥造成通货膨胀，后果不堪设想。

十、为什么通过交易环节征重税，而不是持有环节交税?

因为在持有环节交税，就会造成大量抛盘，严重的甚至造成市场崩溃，所以要在交易环节征税。

交易环节征税，以及限购的目的，就是让交易减少，但又不妨碍真正地刚需购买第一套房子。

打个比方，市场上本来有100套房子，每套1万块，那么市场上顶多需要100万的资金就行了。

后来，新建了200套房子，每套房子的价格变成了10万块，如果这300套房子全部进入市场交易，就需要3000万的资金，需要银行提供这么多资金，会造成进一步的通货膨胀压力。

所以现在政府调控的思路，就是尽量冻结交易，把钱变成凝固的水泥，握在老百姓(57.07 -4.61%,诊股)手里，变成纸上财富，不能轻易套现。

十一、房价取决于什么?

房价是涨是跌，并不取决于政府的调控，而是取决于人民币对美元的走势。

美元贬值，人民币升值，所以大量外资就涌进中国，由于强制结汇，所以政府就被迫发行更多人民币，形成通货膨胀压力。

如果美元走强，人民币开始贬值，那么外资涌出中国，央行被迫收回人民币，将储备的美元还给外资企业，流出中国，于是通货膨胀压力减小，市场上人民币减少，房价就下跌。

所以，房价的涨跌基本上取决于人民币兑美金的走势。从过去几年的人民币走势图和房价上涨图来看，两者惊人地重合。