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商品房库存创43个月来新低 市场开启“补库存”随着限购、限价政策不断叠加,一二线城市房价较快上涨势头得以遏制,高端项目供给受限,同时市场客户结构也进一步向“房住不炒”的调控目标靠拢,首次置业、首次改善居住客户比重提升,投资客比例减少且理性回归,盲目购房的行为大为减少。站在长效调控机制全面落实的关口上,与重塑的供求关系同步,一二线城市楼市的客户特征也迎来“新常态”。克尔瑞研究中心以4个一线城市与10个典型二线城市作为样本,对2017年购房人群个体特征和购房偏好进行了多角度的研究发现,北京、广州楼市的投资型需求占比相对较高,上海的首次改善型和再次改善型需求相对旺盛;而一线城市楼市首次置业客户占比较少,主要源于一线城市购房成本相对较高,对首次置业的人群来说购房难度较大。
投资需求一线城市高于二线城市
克尔瑞研究中心近期对4个一线城市北京、上海、广州、深圳以及10个典型二线城市重庆、成都、武汉、天津、杭州、南京、郑州、长沙、西安、沈阳的购房群体进行了调查。结果发现,从本市客户到该市项目看房的情况来看,总体上这14个城市的购房到访者主要是本市客户,其中沈阳的本市客户占比最多,达到93.06%;广州的本市客户仅占81.53%,相比2016年,这一数据下降较为明显;深圳的情况也有所类似。
克尔瑞研究中心研究员马千里表示,2017年由于异地购房投资的难度加大,外出看房的客户比例总体下降,除北京外,其余城市的外来看房者所占比例较2016年均小幅下降,但一线城市购房溢出的比例依旧高于其他城市。客户到外地看房占比最高的城市为深圳,2016年和2017年分别有66.77%和36.38%,尽管2017年该比例骤减,但相比于其他城市仍比较活跃;而北京2017年外溢客户占比反而比2016年高;4个一线城市客户外溢程度排序为:深圳、上海、北京、广州。
一线城市客户不仅在外地置业投资动作积极,在本地也有较多出于投资需求的置业行为。克尔瑞数据显示,投资型需求在一线城市的占比明显高于二线城市,一线城市楼市前景看好的动力充足,在严格调控的情况下,一线城市楼市纯投资需求平均占比仍高达23%,高出二线城市楼市纯投资需求的平均占比8个百分点。其中深圳市场投资型需求的占比在14个城市中最高,与此相对的是深圳纯自住型需求占比仅有42%,不足一半,纯粹投资的占比高达34%,自住兼投资的需求为25%。
克尔瑞调查显示,深圳楼市投资型需求较容易发酵的原因主要有两个方面:一方面是深圳楼市未来持续看好;另一方面是深圳目前对商住公寓的限制并不太严格,此类投资属性较强的产品未被限购,吸引较多投资客。其他3个一线城市中,北京、广州的投资型需求占比较多,而上海的首次改善型和再次改善型需求相对旺盛。
一线城市首次置业客户比例偏少
从克尔瑞提供的典型一二线城市不同购房用途占比中看到,四大一线城市的首次置业比例远远低于二线城市,北上广深的首次置业占比分别为14%、17%、19%、20%。而二线城市首次置业占比最高的城市为武汉,达34%,其次是长沙为33%,再次是西安为30%,二线城市首次置业最低的城市是成都为22%。
业内人士分析认为,一线城市作为最受关注的城市,吸引了不少外地买家购房,而其中不少为投资需求的客户。而二线城市的本地客户较多,刚需的首次置业比例自然比较高。总体来看,一线城市楼市首次置业占比较少,主要源于一线城市购房成本相对较高,对首次置业的人群来说购房难度较大。
上海更“豪宅”深圳更“刚需”
克尔瑞统计发现,同为一线城市的上海和深圳,客户在购房行为上体现出了截然不同的偏好取向,上海客户在购房这件事上明显表现得更加“大方”——从购房面积、房型和总价上的分布都显得更加平均,而深圳客户对于小户型、小面积的典型刚需房需求占比非常大。以总价指标为例,低总价的刚需方面:深圳楼市半数客户聚集在总价300万元以下的区间,上海只有23%的客户偏好300万元以下的住宅;而超千万元的豪宅方面,上海和深圳客户占比分别为31%和6%,差距巨大。这显示出,上海楼市客户更“豪宅”,深圳楼市客户更“刚需”。
责任编辑: xasongge
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