西安新房二手房价格倒挂 购房者“雪上加霜”

5月份以来，西安市物价局分别于4日、8日、9日公示了三批商品住宅价格，总计23个项目、6326套房源，其中包含多个纯新盘首次价格公示，由此不难看出，5月份政府对于住房供应加大和缓解“房荒”力度的推进。

面对“十选一”“八选一”的摇号命中率，不少购房者同时在多个楼盘交资料排号，只为买到一套房子，在这样的“严峻”形势下，有人转向选择二手房。记者调查了解到，目前西安市场多个区域，新房、二手房价格出现倒挂(新房价格低于二手房)，业内人士表示，新房供需不平衡，二手房业主观望、坐地起价，致使当前形势下购房者“雪上加霜”。

■楼市观察

全国多个城市出现新房、二手房价格倒挂

华商报记者了解到，在5月8日公示的第三十一批房源中，白桦林·团圆首次价格公示在15084元-17387元/平方米之间，均为高层毛坯大平层产品，对比周边同为白桦林系的白桦林间、白桦林居，虽然在地段上相差不多，但小区成熟度、小区规模等方面还是有差异，白桦林居、白桦林间的二手房售价均已直逼20000元/平方米。

说到价格倒挂，其实西安并非最早。从2016年9月30日起，成都前后三次升级了房地产调控，对新房价格进行了严格的“行政指导”，使新房和二手房之间形成了严重的剪刀差，成都新盘与二手房之间一般存在百分之二三十的价差;受制于限价政策的南京楼市同样倒挂严重，甚至有的区域差价已接近1.5万元/㎡，相比而言，西安还要“温柔”一些。

玛雅房屋陕西总部店东委员会主席李周生在接受采访时表示，二手房价格倒挂的现象已经比较明显，一般区域每平米高出500-1000元，有的区域甚至高出2000-3000元，这在高新区比较普遍。例如融侨城的房子，已经有业主标出了超过20000元每平方米的价格。而位于高新核心科技路与丈八北路十字的金辉·高新云璟，在第三十二批价格公示中，其均价在14000-17000元/平方米。

除高新和经开外，城北、曲江核心区域也开始出现类似的现象，万科金域未央、惠风壹品的价格均低于周边二手房2000-3000元/平方米。

■原因分析

限价和供需关系导致

美城股份房地产首席市场分析师沈玮表示，价格倒挂应该有两点原因。第一，限价导致房价偏低;第二，目前的需求量造成二手房价格上涨，根据最新公布的落户数据，西安仅在4个月时间内落户40万人口，而市场的房源供应截至目前约2万套，远远满足不了需求，在这种形势下，购房者纷纷转向二手房市场，而二手房市场的价格，是由房东来决定的，所以可以坐地要价，甚至出现过一天一价的情况。特别是在核心的区域，根本就没有新房供应，或者推出的房源很少，有需求的客户只能去考虑二手房，其价格自然上涨。

对此观点，创典全程总经理徐正茂也表示认同。他介绍，新房与二手房价格倒挂，其一在于政府为控房价过快上涨，对新房市场限价、限售等管控较为严格，而二手房不受限制，在目前高热的市场情况下，价格上涨幅度较大，二手房与新房的价格也由此拉开;其二，由于西安市宽松户籍政策，外来人口大量涌入，置业需求直线上升，导致住宅库存急速下降，尤其是开年以来市场供应紧张甚至出现房荒，全款买房、首付比例提高及摇号政策加大了买房难度，部分购房者被挤压至二手房市场。

克而瑞西安公司总经理朱郁补充分析，二手房尤其是二手新房，因为其成熟的配套和相应的功能比较能够满足于多元的需求，有超越新房价格的优势。

■如何选择

供需平衡之后二手房价格势必回落

买新房还是买二手房?这是当下买房人最纠结的问题。沈玮分析称，价格倒挂应该说是不正常，因为二手房虽然地段可能相对好一点，但是现在能交易的二手房房龄都不小了，所以房子的品质跟新房肯定是没法比的。从对购房者的利好来讲，现在买新房可能会相对划算一些，但问题是不一定什么时候才能摇上号。不过，随着新房的市场也在慢慢回归正常，供需平衡之后，二手房的价格势必是会回落的。

徐正茂表示，这种价格倒挂对于购房者购置新房具有一定的价格优势，能保障一部分刚需购房需求，但是会让城市陷入一种抢房潮中，严重影响了房地产市场的健康发展。李周生分析，价格倒挂使得二手房买方也遇到很大困难，房源少、价格高、可选择范围越来越小，而且现在购房成本高，对于购房者来说无异于“雪上加霜”。

朱郁分析，从整体来讲，二手房对新房的影响是有限的，因为这两者在市场流通领域中是不同的产品属性。二手房市场交易趋于稳定和活跃，客群相对来说在稳定基础上也是有激增和变化的。主要还是要看在供需结构层面，二手房是否能够支撑目前的需求和对应未来的体量要求，因为当前政策的限制，一般的新房还要经过五年的空窗期才能交易，说明未来的五年之后，二手房的市场空间将会更大，个人认为在这个多元的市场情况下，新房和二手房将会是一个互利共赢的局面，有相互依存和牵制的内在条件和必然属性。本版稿件由华商报记者 杜蒙 党兰 狄芳 采写

4月新开盘项目整体去化率超九成

据克而瑞发表的最新数据，4月份西安商品房整体供应面积为129.19万㎡，成交面积173.68万㎡，市场供求比为0.74，新开盘项目整体去化率超9成，依然呈现供不应求态势。

与去年同期相比，2018年4月，西安房企整体销售额均有小幅上涨。从西安房企4月销售金额及销售面积排名来看，碧桂园、融创、万科、中国铁建、华南城、富力、金辉、保利等央企和主流房企占据了榜单金额及面积TOP10。华南城、三迪、恒基兆业属于本年度首次进入榜单。本土房企泛华宏运4月入榜，主要因其旗下项目——湾流在4月份表现抢眼，而这也为本土房企抢占一席。

从销售金额来看，位列前三位的碧桂园、融创、万科差距不大，但前三名与其他房企拉开了距离。克而瑞认为，从各房企成交规模来看，预计二季度排名梯度的变化一切皆有可能。

而单盘销量排名，碧桂园凤凰城、万科翡翠国际城、富力白鹭湾、三迪枫丹分别位列金额、面积榜单前四。其中碧桂园以高于第二位3.39亿元、1.26万㎡的绝对优势夺冠。根据4月单盘成交数据，最高销售金额和销售面积分别是11.55亿元和7.51万㎡。且从入榜项目来看，全国性房企占比7成，西安本土房企占比3成。其中湾流、盛恒御锦城、英俊年华国际社区三盘均为区域内热销项目，且由西安本土房企开发，为本土房企占据三席位。此外，本年度新盘中海曲江大城作为新盘代表，首次进入4月销量榜单。