一二线楼市哑火 三四线城市房价逼近二线城市

眼下的房地产，对于刚需来说，可谓诱惑满满。

一线城市在付出巨大努力的情况下，已经将房价稳住。

2018年的中国楼市，在经过一系列调控政策的洗礼之后，房价终于回归平稳。在遂宁等三四线城市，这一波行情过后，房价已逼近二线城市。一二线城市来说，眼下最大的压力——商品房库存——已经大为缓解，但新的压力却已经浮现：人才流失。

一二线楼市已经哑火

租房和各类以居住为住的“半产权房”的出现，会将一二线楼市按在地板上。未来大部分刚需有望不用去竞争高价的商品房，这是给刚需带来的红利。

以北京为例，未来租赁房源和共有产权房的

出现，将极大地改善了普通刚需的住房条件。刚进入职场的年轻人，会有条件更好，更规范的租赁房源可供选择，而那些进入职场有一段时间，想买房的人，也会有共有产权房可供选择。未来5年，这类房源差不多有20万套入市。

这类房子普通比商品房便宜3成，在此基础上，你还只用承担7成房款，这样一算，共有产权房实际只有普通商品房一半的价格。以往刚需被迫参与到商品房市场，承当了极高的购房成本，今后他们将有新的选择，这既是对刚需的保护，也是楼市上行预期的一种稀释。今后一二线楼市的发展，将着力解决普通人的住房需求，这些人基本上是不参与炒房的，解决了他们的需求，商品房也不再有疯的基础。从措施的密集程度来看，这些针对刚需的红利不需要等待太久。

目前热门城市已经针对商品房市场做了相当大的努力，一线城市中，北京楼市已经全面下行，特别是二手房。至于广深沪，也很难出现类似2016年的行情。

广州近期10个部门推出的新措施。字里行间都透露出一个信号：楼市不能有波动。

三四线的拐点或加速来到

在三四线楼市中，有两类城市是比较热的。

其一是热门城市周边的三四线城市，这些城市实际上是承接了外溢的需求，资金不愿意跳出楼市，造就了它们的火热，这类城市以廊坊、太仓、惠州、南通、嘉兴等为代表。

其二是卖房子比较积极的三四线城市，这些城市房地产主要靠主动刺激。比如蚌埠、北海、湛江、哈尔滨、黄山、张家口、盐城、宜昌、九江、汕头等。成交量明显放大，价格也明显放大。

更大的问题来自于第二类城市，这类城市没有 实质性利好，又得只有短暂刺进出来的“海市蜃楼”

要人没有人，要产业没有产业，狂欢的只是新房，二手房基本上是个零。这是这类三四线城市的阿喀琉斯之踵。

判断三四线城市是否值得买，我只看一点，那就是最最普通的二手房是否能有比较好的成交，显然目前这些疯狂的三四线城市都不行。

之所以它们还是挺疯，原因无外乎下面几点：

1、资金还是愿意在房地产内部循环，被迫去三四线找安慰。

2、一二线城市经过2016年的暴走，的确击穿了不少刚需的购房需求，回乡置业的情绪在一定程度上有所放大。而一些三四线城市正好在营销上迎合这类需求。

3、三四线城市调整了买房子的策略，这些城市有购房需求，但购房能力明显不足，而现在三四线城市都是给钱不给房，帮助这些人补齐了这些人的短板。

需要注意的是，以上几点很快会难以为继。

首先，资金不会持续不断进入三四线城市，变现难的问题迟早会被他们重视，到那时三四线的房子就是个坑，没有人后继者来填。

其次，一二线城市已经在调整策略，着重解决刚需住房的问题，回乡置业需求也会趋于平淡。

第三，至于给钱不给房，有一个致命弱点，那就是人。就这么点人，一次性都刺激出来了，后面的房子谁来买?须知现在房子卖得好的三四线城市，又在制造新一轮更多更贵的房子。卖给谁?还没进城的农民?

眼下三四线城市购房成本实际上也已经快赶上一二线了。从收入和房子的对比来看，月薪三千块钱的城市，房子过万的不在少数。它们正在重走一二线城市的老路。

催熟的楼市，如何收场

小编的老家是遂宁的，对遂宁的三四线城市也保持了较多的关注。据我的判断，遂宁大部分城市的房地产今年以来普遍过热。

遂宁的人均收入是比较靠后的，而且增长也相对缓慢，收入以劳务输出为主，80后这一代在外务工的年轻人对子女的教育也更加重视，进城买房的确不少，但明显有被动入市的痕迹。

我所接触的亲朋中，今年买房的人明显比往年要多，这种现象从他们买房的理由中可以看出：有为子女入学的考虑，但更多的是担忧未来买不上房。

手里赞了点钱，但预期收入增长有限，居家买房的非常普遍，有的不仅首付要父母掏，甚至月供还是靠长辈。

在三四线卖房，2018年依然会维持非常高的热点。所以在三四线城市买房买熟不买生，买三四线城市，最好不要跟风买陌生区域的，最好是在自己长大的，工作的城市边缘，这样管理成本低，也更了解市场。