2018年上半年4大楼市热词出炉：买不买房都要看！

2018年悄然度过一半!纵观上半年楼市，调控政策、房价走势、人才新政都成人们关注焦点，小编总结得出2018上半年楼市热词!

一二手倒挂

受限价、摇号等政策的影响，2018 年上半年多地出现了新房价格低于二手房价格的“一二手倒挂”现象。但不同城市的有着不同的情况。

2018 年1-6 月，北京新建商品住宅成交均价均低于二手住宅，幅度在 16%-30%之间;上海新建商品住宅成交均价均高于二手住宅，幅度在 6%-26%之间;南京新建商品住宅成交均价均低于二手住宅，幅度在 2%-27%之间;杭州新建商品住宅成交均价均高于二手住宅，幅度在2%-17%之间。整体价格上，北京、南京存在“一二手倒挂”，上海、杭州则没有出现，这说明上半年各城房地产市场在整体上并非都出现了“一二手倒挂”。

一二手是否倒挂，需从城市、区域、楼盘的具体情况来看。北京楼市早已经步入存量时代，其城市分布呈简单而鲜明的环状特征，这导致二手房交易基本位于市中心区域，而新房则基本位于五环以外的远郊区县，所以新房价格远远低于二手房价格，一二手倒挂属于正常现象。上海、南京、杭州等城市的区域分布则更为复杂，其“一二手倒挂”主要体现在同一区域、同一地段、邻近楼盘，政策限价导致新房售价低于周边二手房价格，形成了诱发炒房的潜在风险。

在我国的房地产制度中，商品住宅除了商品属性，还需要满足中低收入人群的基本居住需求。因此，未来的新房市场很可能会向保障房市场及纯粹的商品房交易市场两个方向发展，其中保障房市场依保障价格运行，纯商品房交易市场则由市场定价，二者各有价格机制，各有需求人群。二手房因业主多而散，政策的影响相对间接，其价格将更多由市场决定，若城市新房减少、远郊化、保障化，二手需求旺盛，二手房价高于新房是必然趋势。所以，从长期来看，未来一二手房价倒挂或成为常态，而在短期内，倒挂虽可能诱发炒房，但限售、摇号等政策可有效干预，待未来房地产税等长效机制建立，“一二手倒挂”将不是问题。

人才新政

2017 年下半年开始，全国诸多城市掀起了出台人才新政的风暴。从 2017 年至2018 上半年，全国至少53 个城市都出台了自己的人才新政，包括降低落户门槛、提供住房保障、给予高额人才奖励、解决引进人才子女入学问题、保障引进人才配偶的就业安置等等。

出台新政的城市遍布全国，主要集中在京津冀、长三角、珠三角三大核心城市群，山东、福建省内有多个城市，中西部各省也有加入，但主要是省会城市，海南省以及沈阳、徐州等也有跟进。整体来看，北上广深四大一线城市、全国重点二线城市以及环一线周边的三四线城市都有加入人才争夺战。

由于各地人才新政大多都有放宽落户条件，这在一定程度上对各地的楼市限购形成了内部突破，客观上对各城楼市带来了影响，成都、西安等城在 2018年上半年出现的楼市火热与此不无关系，部分城市也因此不得不对人才新政进行了重新解释和补充。

事实上，人才新政从某种角度反映出了当前全国楼市政策中地方政府与中央的博弈。出于去杠杆、降低楼市风险、保障楼市长期健康发展的需要，中央已明确“房子是用来住的，不是炒的”这一原则，全国楼市政策将持续收紧，但依赖土地财政的地方政府并不希望房地产市场过冷。从各地出台人才新政到住建部约谈 12 城，要求进一步做好房地产市场调控，再到七部委联合要求下半年开展治理房地产市场乱象专项活动，中央正在一步步强化地方政府对楼市调控政策的落实。

央行降准

2018 年4 月17 日及6 月24 日，央行半年内共两次下调人民币存款准备金率，下调幅度先1%后0.5%，若加上公布于 2017年，生效于 2018 年1月25 日的一次，上半年央行共三次调整利率。

从2015 年至今，央行已九次下调利率，其中五次发生于2015 年，一次发生在2016 年，一次发生在2017 年(实际生效在2018 年)，两次发生在2018 年上半年。

而在2015 年之前，央行有两年时间里没有对利率进行任何调整，2015 年的五次密集调整则带来了2016 年全国楼市的火热。由此可见，降准所释放的流动性对市场影响巨大，利率调整对房地产市场有着极其重要的作用。

但今年的降准与2015年的并不相同。在国家明确“房住不炒”原则的背景下，2018 年的降准都是定向的，所针对的主要是中小企业、实体经济，同时严防释放的资金流入房地产。事实上，今年的降准服务的是国家整体宏观经济，指向的是“脱虚返实”，应对的是中美贸易战可能带来的经济冲击，虽然流动性的释放难以杜绝资金完全不流向房地产，但在政策的控制之下，今年的降准对楼市难有大的影响。

租购并举

租购并举确立为国家战略后，租赁相关政策已成为房地产市场的重要一环。

2018 年上半年，全国各地继续推进住房租赁政策的细化落实，包括北上广深、成都、杭州在内的十余个一二线城市均搭建了统一监管的住房租赁服务平台，各城市的关于租赁的一些管理条例、政策也相继出台。

4 月25 日，证监会、住建部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，支持住房租赁企业发行资产证券化产品，并试点发行 REITs 。5 月28 日，中国银行保险监督委员会正式发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》，允许保险资金进入长租公寓领域。

2017 年下半年至2018 年上半年，上海、南京、杭州、深圳等多个城市都推出了 纯租赁用地，其中上海、南京、杭州三城的租赁用地供地数量排名前三，上海更是以 32块纯租赁用地，总建面 204.2 万平方米的供应高居全国榜首。而北京也在2018 年的建设用地供应计划中明确提出年内供应集体土地租赁住房用地 200 公顷。

整体而言，2018 年上半年各地、各部门都在积极出台住房租赁相关政策，推动住房租赁行业的发展。随着租赁市场的崛起，未来租房市场将成为我国房地产市场的重要组成部分，而租赁也将成为解决百姓居住问题的重要方式。