逆周期拿地 旭辉要“狩猎三四线”

旭辉控股集团(00884.HK，以下简称“旭辉”)于8月15日发布了2018年中期报告。中报显示，旭辉2018上半年实现合同销售金额660.3亿元，同比增长40%;合同销售面积431.2万平方米，同比增长68%。截至2018年6月30日，旭辉土地储备共计约4040万平方米，总货值约6500亿元。

这家目标进入规模TOP8的房企，今年对外公布的销售目标相对谨慎，为1400亿元，截至2018年7月，旭辉完成了全年销售目标的56%。但旭辉集团总裁林峰表示，今年旭辉可售货值超过2600亿元，其中上半年供货仅35%，大部分供货集中在下半年，尤其是第四季度，因此对于完成全年目标十分有信心。旭辉为2019年准备的货值约为4500亿元。

林峰还表示，为了稳定降杠杆，旭辉下一步会提高资产周转率，包括盘活低效资产、加大尾盘的去化力度、加快销售回款等。

高周转是房地产行业的热门话题，对于此，林峰提到，旭辉会提高周转率、转型大运营，但聚焦大运营并不是没有底线地追求速度快，“核心是提高项目IRR(Internal Rate of Return，内部收益率)。我们内部有两句口号，第一个是市场再差、不能砍价值成本，第二个运营再快、不能碰触质量底线。但是在内部资金使用效率上也会逐步提升。”

此外，从几项核心财务数据来看，上半年旭辉核心净利润24.5亿元，同比增长59%;核心净利润率为13.3%，较2017年的12.8%上升0.5个百分点;毛利率为33.7%(非会计准则);加权平均利息成本为5.3%，相对较低;但在不计入永续债的情况下上半年净负债率为72%，相较于2017年底的50.9%，大幅上升了21.1%。

对此，旭辉集团财务管理中心总经理杨欣回应称，净负债率是跟随货值储备的增加有一定的增长，“货值增长很大程度上源于我们在投资上的投入，所以净负债率在可控范围内有增长，对于未来一两年我们业绩的增长有比较好的铺垫。有因就有果。”

从债务结构看，中报显示，上半年旭辉一年内到期债务占比21%，三年至五年以上债务占比15%。林峰透露，9月份旭辉会偿还掉一笔30亿元左右的短期债务，预计一年内到期债务会下降到15%的比例，旭辉内部的要求是要严控短期债务占比，“力争占比在15%，理想的情况是下降到10%左右。”

今年1-7月份，旭辉共耗资347亿元收购72幅地块，新增面积955万平方米，新增货值1800亿元，平均拿地成本为6276元/平方米。值得注意的是，旭辉上半年进入了诸多三四线城市，包括常州、衢州、徐州、芜湖、台州、南通、潍坊、淄博、济宁等地。在1-7月份旭辉新增土储中，一线城市仅占比7%，二线占比54%，三线及其他城市39%。

这一拿地节奏也契合旭辉如今的投资和经营策略。林峰表示，2017年以来旭辉扩大战略纵深，从原先单纯布局一二线城市到进入强三四线城市，三四线城市是旭辉新的战场，旭辉接下来的经营策略就包括“深耕一二线、狩猎三四线”，“减一线、稳二线、增强三线，一线城市以持有经营型为主，增量减少。”

在投资策略上，旭辉提倡的“逆周期”拿地法则在业内闻名。所谓“逆周期”，是指避开市场高热期，土地市场火热时少买地，市场转冷则多买地。林峰强调，接下来旭辉仍然坚持“不错、不漏、不贵、不拿”，坚持逆周期投资。

至于如何评判逆周期拿地的时机，林峰透露，旭辉会观察大周期，“以厦门为例，地价比高峰期下降了30%，那么窗口期就出来了，如果城市经济基本面也没有太大的变化，那么这个窗口期就比较安全了。所以总结说，一个城市基本面没有太大变化但是地价大幅下降的话，窗口期就出来了。”

值得一提的是，由于大量开展合作项目，旭辉的权益金额长期以来处于较低水平。旭辉方面对经济观察网表示，上半年权益销售占比大约在50%。而过去两年这一数字分别55%、53%，呈现下降趋势。

增加权益，已经是旭辉在思考的问题。在旭辉今年1-7月份收购的地块中，拿地权益比按金额提升至58%。林峰表示，旭辉不会放弃合作的战略，只是会对合作进行升级，包括开展更多的跨界和战略合作，此外，是否调整土地权益比重，也会根据市场窗口期进行判断：“市场差的时候，会多增加我们的权益比重;市场好的时候，少一点权益比重也没关系。”