如何看城市房价潜力？看小学生是最容易判断的

在2017年初，任志强接受网络采访时表示：成年人进城市可能增长很快，都是农民工，但他们租房住不买房，一到春节就回家了都走了。所以要看人口增长里小学生占的比重多大，小学生一来，说明一家子在这生根了，小学中学12年跑不掉的，这个是真实的人口增长。孩子大了得买大房子，再长大还要买房。我们光看人口增长数据很难判断它是农民工进来了还是高水准人员进来了，但是看小学生是最容易判断的。所以小学生增长的城市一定是将来房价暴涨的城市，因为它延续十几年，而这一定是供求关系恶化的过程。

那么，任志强说的与没有道理呢?小学生增长率反应了这个城市是否有活力，从这个角度来说，这个观点值得借鉴。

小学生数量的变化，是反映人口流动的一个指标。目前全国小学入学率几近100%，且小学生数量是“数人头”数出来的，不是抽样调查或者估计出来的，因此利用小学生在校数量的变化来衡量大城市的人口流动，将更加真实。

目前，我国全面开放二胎，而且国民经济水平也提高了，新生儿出生率上升，也意味着小学生增长率增高。小学生增长率反应了这个城市是否有活力，我们从全国小学生增长率排名中也能发现，小学生增长率和城市房价增长基本上是成正比的。基本上一线城市的小学生增长率都是正增长，一线城市中小学生增长率唯一呈负增长的是广州(楼盘)。

统计数据显示，2000年全国小学生在校人数为12543.5万，此后逐年下降，2013年仅为9360.5万，13年间减少3183万，下降了25.4%， 2014年开始有所回升。预计受二胎政策放开的积极影响，未来几年将迎来一波小学生数量的上涨潮。

省份分布上，600万以上的依次为广东、河南、山东，其中广东、河南两省领先优势明显;其次的河北、江苏、湖南、四川(楼盘)、安徽为第二阶梯，均超过400万。河南、山东历来为人口大省，广东对青壮年人口的强大吸引力也是由来已久，而青壮年成家或带领家庭成员涌入工作地，必然带来了大量的小学生。

作为两大经济圈，粤港澳大湾区小学生分布最为集中;长三角、杭州(楼盘)湾城市群数量巨大，尤以上海(楼盘)、杭州、常州(楼盘)为角形成了一三角形区域(图中红色边框)，此区域内各城市分布较均匀;华北平原上，由京津冀、山东半岛、中原三大城市群交汇后成片出现的高峰区域，竟呈星星之火欲燎原之势，除却近年各省会城市飞速发展因素，这跟地区生育观念亦有较大关系。

在2016年，《第一财经日报》也通过对过去7年33个主要城市的小学生数量变动情况研究发现，深圳、郑州、上海总增量均在20万以上。从增速来看，厦门、深圳增长最快。而东北的大连、哈尔滨、长春则下降明显，增速低于全国平均水平。如果从增长率来看，过去7年间，厦门是小学在校生增长最快的城市，达到了58.29%。当然作为经济总量仅位列全国第51位的二线城市，厦门总人口较少，基数也比较小，因此增长率比较高。近几年厦门的房价快速飙升，厦门房价目前超过一线城市广州，仅次于北上深，稳居全国第四。在33个主要城市中，有10个城市出现了负增长，有8个核心城市的增速甚至低于全国平均水平，这8个城市主要分布在东北和中西部地区。