管中窥豹 | 房企负债可能比披露的高得多

一家企业在持续经营中，完全通过自有资金经营是不现实的。适当的运用财务杠杆举债可以为企业发展带来充裕的资金，降低企业综合资金成本。但无节制的举债经营也会使得企业负债水平升高。

相对于其他行业而言，房地产行业性质较为特殊，因开发周期长、资金体量大、投资期限长等特点，造成负债水平普遍高于其他行业。那么，传统意义上企业负债较高预示着企业经营面临着巨大的财务风险，房地产企业如何呢?

负债经营是常态 房企负债普遍高

事实上，房地产企业特点之一就是负债经营，负债率普遍虚高的情况，而净资产作为企业可以自由支配的资产，其比率也成为了衡量房企经营状况的一个重要指标，也避免了由于总负债过高而带来总资产虚高的假象。

TOP10房企中资产负债率普遍维持在70%—90%之间，净负债率超过150%的也仅有3家。由于国内房地产行业实施预售制，房地产企业从预售许可到项目交房完工至少需要1-2年时间，这期间收到的款项，只能记预收账款在财务报表上呈现的是负债，因此单单通过总负债、资产负债率并不能真正体现房地产企业的负债情况。同时，近两年房地产行业销售快速升温也是导致造成房企负债率普遍较高的原因之一。

举债并非长久计 自有资金是命脉

与负债率高低所不同的是，自有资金则绝对是房企的命脉所在。在传统融资环境收紧，融资成本上升的背景下，如何合理规划财务结构，保证充裕的资金持续发展，一定程度上也反映了房地产企业的运行状况。

衡量一个房企经营状况好与差有诸多因素考量，从财务方面来讲，企业的短期及长期偿还债务能力反映了企业的现金流运作。而负债率水平则反映了企业财务结构的稳定性。

资产负债率体现的是企业应对财务风险的能力，比率越大，企业面临的财务风险越大，获取利润的能力也越强。但需要注意的是如果企业的现金储备不足，长期依靠欠债来维持，导致资产负债率居高不下，其财务风险就值得注意了。

净资产负债率是反映企业负债率情况的另一指标，又称为产权比率。其反映出的是债权人与股东提供资本的相对比例。通过这一指标可以分析企业财务结构是否合理、稳定。

一般来说，净资产负债率高的房企财务结构偏向高风险、高回报，但偿还长期债务能力较弱;净资产负债率低的房企财务结构偏向低风险、低回报，而偿还长期债务能力较强。从房企角度来讲，在经济繁荣期，举债发展可以带来高额回报，而在经济萎靡时期，减少举债可以减轻利息负担，优化财务结构。

在TOP10房企中，销售规模第一的碧桂园的净资产负债率885%位列前十大房企第二位;而净资产负债率在前十大房企中比率最低的中海，其所有者权益位列十大房企第二位;总负债及所有者权益均处于第一位的中国恒大净资产负债率445.4%位列第七位。

可以看出前十大房企中，恒大和中海在保障所有者权益的同时分别运行了不同的轨迹，一个充分利用财务杠杆效益，经历了一个规模、增长均高速发展期积累，目前正持续改善负债水平，降低财务风险。一个则较为保守，采取了低负债、高权益资本降低财务风险，但规模发展缓慢，近两年被众多同行超越。

另外，碧桂园、融创中国、新城控股虽然也与恒大一样规模大，并且充分利用了财务杠杆效益，但因其所有者权益较低，从长远经营来讲，在销售、负债规模与同行企业相当的情况下，财务压力较大。

房企隐性负债多 资产负债易失真

上述表中，在净资产负债率水平最高的房地产企业中，前三位的北大资源、鲁商置业(600223,股吧)、恒盛地产均属于中小房企，自有资金并不能满足长期债务偿付，对长期债务的承受能力较弱，更多依赖于举债，容易出现财务风险。而销售规模TOP10的头部房企中也出现了4家，分别为融创、碧桂园、绿地及新城，说明房企长期债务承受能力并不受规模大小的影响，进而也不会对其净资产负债产生多少影响。真正产生较大影响的反而是企业所有者权益。所有者权益高的房企负债空间较大，发生财务风险的几率相比所有者权益低的同行企业要小得多。

需要指出的是，房企因经营的特殊性，所有者权益变化充斥着大量隐性负债，反映在资产负债等比率上可能失真。

近些年房企越来越多合作拿地开发项目的现象使得房企开发项目中自己未并表部分增长幅度较大，而这部分在房企财务报表中列为投资收益。另外，房企披露的报表所有者权益当中少数股东权益占合计比也呈现上升态势。同时，房地产企业发行的优先股、永续债等融资虽然仅属于所有者权益当中的“其他权益工具”，但实际上已成为一种“明股实债”融资，如永续债回购等。

隐性负债有助于优化房企财务结构，但随着2018年以来趋严的融资环境，较高的融资成本也使得房企财务出现风险几率逐渐上升。