二套房贷利率将保持平稳

近来，我国社会科学院城市开展与环境研究所及社会科学文献出版社共同发布了《房地产蓝皮书：我国房地产开展报告（2019）》（以下简称“房地产蓝皮书”）。房地产蓝皮书指出，持续进步的乡镇化水平仍然是我国房地产商场开展的底子驱动力，突出表现在因为人口增长和迁移、居住条件改进，以及城市更新改造所产生的住宅需求。2019年，我国乡镇化率估计将比上一年进步1个百分点以上，房地产商场仍存在较大开展空间。

《国家新式乡镇化规划（2014~2020年）》明确提出，到2020年，乡镇化水平和质量稳步提乡镇化率与常住人口乡镇化率距离缩小2个百分点左右，努力实现一亿左右农业转移人口和其他常住人口在乡镇落户。2018年我国大陆总人口139538万人，其中，乡镇常住人口83137万人，比2017年底添加1790万人；乡镇人口占总人口比重(乡镇化率)为59.58%，比2017年底进步1.06个百分点。户籍人口乡镇化率为43.37%，比上年底进步1.02个百分点。这一趋势将连续。

不过，无论是方针环境仍是开展规律都不再支撑房地产爆热的情况。2019年政府工作报告中关于钱银方针首要论说为：稳健的钱银方针要松紧适度，广义钱银M2和社会融资规模增速要与国内生产总值名义增速相匹配，以更好满足经济运行坚持在合理区间的需求。在实际履行中，既要把好钱银供应总闸口，不搞“洪流漫灌”，又要灵活运用多种钱银方针东西，疏通钱银方针传导渠道，坚持流动性合理富余，有用缓解实体经济特别是民营和小微企业融资难融资贵问题，防备化解金融危险。深化利率商场化变革，下降实际利率水平。

房地产蓝皮书据此以为，当前稳健的钱银方针、松紧适度的总基调根本现已确认。未来在稳健钱银方针框架下，央行将有或许从流量、流向以及期限等多个维度对经济进行有用“滴灌”，进一步提升组合型方针东西关于商场的传导效率，防止“洪流漫灌”。虽然2019年存款准备金率仍有进一步下调的或许，但起伏和频率会小于2018年。一方面是因为经济仍然存在下行压力，需求加大金融支撑力度，尤其是在非信贷融资存在瓶颈的情况下，信贷适度加快投放脚步的或许性较大；另一方面是经济需求通过下降存款准备金率来适度添加商场的流动性。但为了防止“洪流漫灌”准备金率就不或许持续大幅下调。

在信贷增速逐步上行、财政支出增速反弹、外汇占款小幅下降的态势下，央行定向调控方针将继续围绕增强信贷支撑实体经济力度打开，钱银方针将连续当前稳健基调，并坚持微观流动性处于合理富余情况。估计M2增速2019年将逐步回升。而结构性去杠杆的方针是要把企业的杠杆率显着降下来，一起要把居民家庭的杠杆率稳住。当前商场信贷层面的表现也与此方针大体相符，居民端表现为中长期贷款同比增幅全体趋稳。房贷占比自2018年底逐月下降至25.13%，预判后期仍将在低位小幅波动。企业端则表现为房企融资环境明显“回暖”，尤其是境内发债量稳步添加，而融资本钱也存在小幅回落趋势。

房地产蓝皮书以为，2019年钱银方针继续放松的空间逐步缩小，对楼市的刺激作用比较有限，加之“房住不炒、因城施策”的调控思路并未发作改动，估计2019年房地产商场出售回落，投资增速放缓，职业平稳调整的趋势不会发作实质性改变。

过度悲观论调也并不必要，房贷危险尚不能危及银行的根底。房地产蓝皮书称，个人住宅贷款是调控房地产商场的重要手段，其走势与房地产商场走势的内在逻辑全体上是共同的。数量方面，个人住宅贷款的余额增速坚持平稳或者略有下降，一方面这是方针调控连续的成果，另一方面既有杠杆水平并不支撑上涨，估计全年增幅不超过20%。

价格方面，二套房贷利率将坚持平稳，至多小幅下降，这是“住宅不炒”的定位并没有实质上改动，因此压制投资投机需求依然是方针重点；首套房贷利率将会有较大起伏下降，这是愈加突出住宅的居住属性，也是对过往调控“误伤”的批改；全体而言，在首套房贷利率下降的带动下，整个房贷商场利率会小幅下降。

危险方面，虽然贷款收入比、偿债率以及贷款价值比等指标都在上升，但债款的可持续性没有问题，这一方面是因为过往杠杆比例不高，另一方面因为房价涨幅较大，因此可接受的跌落空间较大。房地产蓝皮书估计，只需调控方针坚持必定的连续性，未来债款上升的起伏要小于房价上升的起伏，短期内房贷危险不构成对银行的明显影响。

关于房地产调控方针的取向，房地产蓝皮书用三个词做了总结：维稳、分解和放权。2019年坚持房地产商场健康平稳开展是重中之重。继续坚持调控方针的连续性、安稳性，加强房地产商场供需双向调停，改进住宅供应结构，支撑合理自住需求，确保商场安稳。

房地产调控方针将分解。房地产商场通过这么多年的开展，不同城市之间有一个显着的分解趋势。中央提出因城施策，实际上便是不同城市采纳不同的方针，也便是方针层面的分解也是大势所趋。关于那些压力比较大的热门型城市，将继续坚持严厉的调控方针不放松，在防备房地产价格泡沫的一起，着眼于供应侧结构性变革，关于三四线城市首要是要坚持房地产商场安稳，防备商场价格跌落过快。

2018年12月，中央经济工作会议用66个字定位了房地产商场：“要构建房地产商场健康开展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类辅导，夯实城市政府主体职责，完善住宅商场体系和住宅保障体系。”这意味着地方政府调控房地产商场的自主权力进一步扩展。如果说“因城施策”带有中央定调的意味，那么地方政府在房地产调控过程中提出“一城一策”则表现了方针的灵活性。强调“一城一策”，愈加重视各地政府在房地产调控中的主体职责和自主权的扩展。因为不同城市的房地产商场成交走势、库存情况、房价情况各不相同，城市政府依据实际情况制定方针，承当调控的主体职责。