2019年8月全国市场月报

8月，新房、二手房以及土地市场皆持续转冷，重点城市新房成交量同、环比双降，长沙、济南、徐州等市成交显著缩量，主要城市二手房成交量环比继续回落。随着销售旺季的到来，我们认为9月市场的供求量都会有所回升，但在房地产信贷收紧、调控整体偏严大背景下，成交大幅增长的可能性不大。

1、供应：六成以上城市明显放量，深圳、昆明、南宁等创年内新高

8月，全国29个重点城市新增供应面积2483万平方米，环比上升13%，同比下降8%。供应量环比上涨有两方面原因，一是七月历来是供货低谷，基数较低，二是为迎接“金九银十”的销售旺季，房企普遍提前布局、加大推货量。

4个一线城市8月新增供应217万平方米，环比微升2%。深圳新增供应面积环比翻番，达到今年以来的峰值，受“中国特色社会主义先行示范区”的利好规划影响，未来开发商推盘有望继续加速。北京本月有批量限竞房集中入市，一定程度上缓解了市场供需矛盾。

25个典型二三线城市新增供应2266万平方米，环比上升14%，同比微降5%。环比来看，近七成城市较上月明显放量，成都、长沙在上月供应量近乎腰斩后再度回归高位，昆明、南宁等城市8月新增供应面积更是创下今年以来的新高。

2、成交：同、环比齐跌持续低迷，中西部城市相对“坚挺”

8月，29个重点城市整体成交2582万平方米，环比下跌6%，整体延续7月份下滑走势。730会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，八月大部分城市成交量继续走低。

一线城市总成交231万平方米，环比下降10%，同比下降7%，降幅进一步扩大。具体来看，上海因临港新区放松限购，大批持销期房源一抢而空，带动成交量整体大幅上扬，环比激增21%。除上海以外，其余三城成交均出现不同程度的下滑，尤以北京、深圳同、环比齐跌最显著，广州市部分商业银行上调房贷利率、延长放贷周期，房贷收紧一定程度上抑制了购房需求，成交环比略有下降。

25个二、三线城市总成交面积达2351万平方米，同环比分别下跌3%和6%。各城市成交走势持续分化。中西部城市整体表现良好，成都8月供应集中放量，武汉在供应放量的基础上叠加房贷利率下调，助推成交大幅上扬。反观长三角，多数城市成交继续走弱，且跌幅远超均值。苏州因网签暂停和“最严限购限售”政策的出台，成交量大幅回落。常州、杭州依然延续供应放量、成交反降的低迷行情。

3、库存：近半数城市环比小幅上涨，消化周期普遍低于12个月

8月，超过7成城市商品住宅供求比上升，北京、深圳、佛山等14城超过1，特别是徐州骤增至2.05，而无锡、宁波和福州供求比不足0.5，市场供不应求矛盾依然显著。在供应放量而成交同环比小幅回落影响下，近半数重点城市库存量环比小幅上涨，增幅均在7%以内，同比看也有6成城市处上升通道，上海、徐州涨幅在90%以上。

虽然约5成城市消化周期环比拉长，但近8成城市依然处在12个月正常范围内，整体来看去化压力不大。重庆、宁波、武汉等市不足4个月，近期市场成交热度持续;北京、佛山消化周期升至15个月以上，库存风险需要警惕。

4、成交结构：高档产品热销，北京90㎡以下占比持续回落

从价格段分布来看，北京中低档产品成交占比回落8个百分点，上海小幅回升5个百分点。中高档产品各城市成交分化显著，北京较上月大涨12个百分点，而深圳环比锐减18个百分点。高档产品整体热销是市场成交主力，相较于上月而言，上海占比下跌8个百分点，深圳大幅增加16个百分点。

从面积段分布来看，北京90平方米以下产品占比持续回落，较上月下跌8个百分点;120-144平方米产品，北京成交转暖占比上涨5个百分点。其余90-120平方米以及144平方米以上面积段产品，各城市成交占比相较于上月来看变化皆不大，涨跌幅均不超过3个百分点。

从面积段分布来看，北京90平方米以下产品占比持续回落，较上月下跌8个百分点;120-144平方米产品，北京成交转暖占比上涨5个百分点。其余90-120平方米以及144平方米以上面积段产品，各城市成交占比相较于上月来看变化皆不大，涨跌幅均不超过3个百分点。

5、二手房：环比降8%同比增5%,重点城市普遍继续环比下跌

自5月份以来，二手房市场降温特征明显，成交量随之步入下行通道。7月份二手房市场似有企稳迹象，成交量环比基本持平。不过，8月份二手房市场波动调整，成交量环比再次小幅回落。8月份，7个重点监测城市二手房累计成交479万平方米，环比下降8%，同比仍上升5%。具体而言，除南京环比回升18%之外，其余城市成交量环比皆小幅回落，北京暂以-21%的环比跌幅居首。仅北京同比下降32%，其余城市成交量同比皆增，受去年同期较低基数影响，青岛同比大增74%。

我们认为，受市场购买力透支等多方面因素影响，二手房较高性价比优势凸显，近两月成交量窄幅波动。鉴于全年二手房成交量月度走势大都“前高后低”，短期成交量大概率将继续走弱。