多措并举满足自住需求 11月楼市成交表现平稳

一、政策盘点

坚持房住不炒，部分政策定向微调满足自住需求

11月，中央重申坚持房住不炒，不将房地产作为短期刺激经济的手段，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，落实房地产长效管理机制。西安、石家庄、惠州、德州等地进一步加强调控稳楼市，香港、深圳、广州、秦皇岛、清远、柳州等地多措并举满足居民合理自住需求。

坚持房住不炒，落实房地产长效管理机制。国家层面，11月5日，十九届四中全会通过的决定强调，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。11月16日，央行发布2019年第三季度中国货币政策执行报告，重申按照“因城施策”的基本原则，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。11月25日，央行发布金融稳定报告，明确继续严格遵循“房子是用来住的，不是用来炒的”政策定位，完善“因城施策”差别化住房信贷政策，抑制投机性购房。同时，加大对住房租赁市场的金融支持和规范，促进形成“租售并举”的住房制度。地方层面，西安发文指出将保持调控定力，加快居住土地供应节奏、加大供应总量，严格执行商品住房项目价格申报指导制度，严控房价涨幅。石家庄明确采用公积金贷款的，核查房产套数范围从此前的“石家庄市”扩大到“石家庄市区内各县区”，同时个人征信报告上外地有房的，计为名下有一套房。惠州继续严格执行各项调控措施，实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。德州将职工第一次住房公积金贷款结清即可再次申请贷款，变更为第一次住房公积金贷款结清一年后才能申请二次贷款。秦皇岛调整单缴职工贷款额度上限由60万元降为40万元。另外，佛山强调将对现有房地产调控政策进行全面梳理，适时调整，消除社会稳定风险，优化限购、限贷政策，因地制宜、因城施策，保持地价、房价和市场预期的稳定。同时，为满足粤港澳大湾区发展的需要，佛山将承接广深等热点城市产业和人口转移，需要积极谋划和建立区域性房地产市场联动调控和协调发展机制，加快区域一体化进程，促进周边城市房地产市场平稳健康发展。

宏观政策加强逆周期调节，继续遏制房地产泡沫化倾向

11月12日-14日，李.克强连续召开三次会议，强调要保持宏观政策稳定，更有效运用好宏观政策逆周期调节工具。降低实际利率水平方面，央行公布的11月份不同期限LPR均下调5个基点。同时，央行也强调坚持在推动高质量发展中防范化解风险，遏制房地产泡沫化倾向。

保持宏观政策稳定，更有效运用好逆周期调节工具。11月12日，李.克强主持召开经济形势专家和企业家座谈会，指出当前外部环境更趋复杂严峻，国内经济下行压力加大，要保持宏观政策稳定，更有效运用好宏观政策逆周期调节工具，扎实做好“六稳”工作，确保完成今年经济社会发展主要目标任务。11月13日，国务院常务会议决定，降低部分基础设施项目最低资本金比例。11月14日，李.克强主持召开部分省份经济形势和保障基本民生座谈会，指出当前外部环境不利因素和国内发展两难多难问题增加，要下更大力气做好“六稳”工作，把稳增长、保持经济运行在合理区间放在更加突出的位置。11月16日，央行发布2019年第三季度中国货币政策执行报告，强调实施好稳健货币政策，加强逆周期调节，保持流动性合理充裕和社会融资规模合理增长。

遏制房地产泡沫化倾向，防范房地产金融风险。央行在金融稳定报告中指出当前重点领域风险仍然较高，房地产市场风险可能在某些区域显现，并可能传导至金融机构。要坚持稳中求进工作总基调，控制重点领域信用风险。郭树清在主持召开座谈会时也指出，金融系统打好防范化解金融风险攻坚战已取得实质性进展，进一步抑制了房地产金融化、泡沫化，稳定房价、地价和预期，未来将继续拆解影子银行，遏制房地产泡沫化倾向。

人才引进热度不减，户籍制度改革全面加速

近期，地方大力引才保障人才住房安居的同时，均设置了人才在城市(地区)工作年限要求，或限制所购住房转让年限，房住不炒定位不改。落户政策方面，中央强调深化户籍制度改革，地方落户放开放宽步伐加快。

人才引进坚持房住不炒。南京出台人才购买商品住房办法，全市可售商品住房均对人才优先供应，同时明确所购住房5年内不得转让。上海临港新片区正式发布系列人才政策，将定向微调新片区住房限购政策，调整商品住房选房购房制度，实施限价商品房政策，建设“先租后售”公租房，实施人才租房补贴，可申请租赁人才公寓等，满足人才租房、购房多样化需求。新疆全面放开大中专院校毕业生和各类引进人才、留学归国人员的落户限制，加大住房保障力度，通过公共租赁住房、发放租赁补贴等方式，为人才提供住房支持。徐州规定毕业五年内符合条件的本科及以上学历毕业生、符合年龄限制等条件的高级技师(技师)、符合经营时长等条件的回徐创业的徐州籍外出就业创业人员在徐第一次购买普通商品住房的，按照购房总价的5%给予一次性补贴，最高不超过10万元。晋城明确全日制博士、全日制硕士、本科、专科毕业生在晋城市落户并与晋城市企业签订三年以上劳动合同，五年内在晋城市第一次购房的，分别给予30万元、10万元、5万元、1万元购房补贴。宿迁对新引进的各类高层次人才和紧缺急需人才，全职在宿迁企事业单位或民办非企业单位工作的，发放5万元至200万元“购房券”。江苏射阳县对到射阳县企业就业或自主创业、并第一次在射阳县参加各项社会保险且正常缴费的博士研究生、硕士研究生、“双一流”高校及学科全日制本科生、普通高校本科生，每月分别给予4000元、2800元、2000元、1000元专项生活补贴。

户籍制度改革全面加速

国家层面，国务院印发《国家积极应对人口老龄化中长期规划》。强调全面提高人力资源素质，深化户籍、社保、土地等制度改革。另外，鼓励成年子女与老年父母就近居住或共同生活，制定和完善适老性住宅的建筑标准和规范。引导规范金融、地产企业进入养老市场，鼓励养老机构探索各类跨界养老商业模式。地方层面，广西全面放开城镇落户条件，取消参保、居住年限、就业年限等落户限制。江西要求切实贯彻落实全面取消城镇落户限制的政策。山东泰安实现进城落户零门槛。浙江台州拟进一步放开城镇地区落户限制，参加本地城镇社会保险连续满1年的人员，可以申请在就业所在地或现居住地登记为常住户口。此外，云南、海口明确租房。

【中指观点】

2019年11月楼市整体成交同环比均升，一二线代表城市同环比均升，三线代表城市则同环比微幅下降。截至11月末，中指监测的主要城市库存总量环比上升5.3%。

二、市场概况

需求：11月楼市成交稳中有升，一二线同环比均升

11月楼市成交同环比均升。CREIS中指数据显示，2019年11月监测的主要城市成交面积环比上升3.28%，超半数城市环比上升，同比则上升4.98%。

环比来看，11个城市上升，南宁升幅较明显，为49.68%，惠州次之，升幅近40%;环比下降城市中，福州降幅明显。同比来看，12个城市上升，南宁、深圳上升幅度明显。

分城市来看，一线城市成交面积环比上升9.98%，其中广州升幅较大，为28.08%;一线城市同比上升21.69%，深圳升幅较大。二线代表城市成交面积环比上升2.39%，同比上升2.56%。三线代表城市成交面积较上月下降0.59%，同比下降1.32%。

库存：库存总量有所上升，深圳、杭州升幅显著

截至2019年11月末，中指监测的主要城市库存总量环比上升5.3%。重点监测的城市中，深圳升幅较大，为18.50%，杭州居次席，升幅为12.38%。仅上海、广州环比下降，降幅相近分别为2.45%和2.35%。