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6月西安交通拥堵排名出炉 这些路段最拥堵商品房备案价从9字头到3万+;从摇号红盘最低中签率为2%,到冷门项目无人登记;从一季度的停摆到二季度火爆……2020年上半年的西安房地产市场充满变化。
回顾今年上半年来的市场表现,西安楼市也给出了一份答卷。答案如何,一起来看看。
考题1:价格
答案:备案价刷出3万+的新高,最高出现3.8万
华商报记者统计可得:今年1月—6月底,西安主城区(除西咸新区和临潼区)共有9批商品房住房备案价格公示,共计37184套房源,其中毛坯项目39个(含重复),共计12041套;带装修项目66个(含重复),共计25143套房源。从备案项目区域来看,上半年备案项目最多的是浐灞,共有25个项目。
从价格区间看,1.3万元以下项目明显减少,大多数为城内区老盘推新项目,例如御锦城、高科麓湾国际社区、高科绿水东城等,或是目前仍处于价值,洼地的港务区,例如华润置地·未来城市、招商城市主场等项目。而大多数项目的备案价集中在1.5万—1.8万元,这与刚改和改善型产品大量入市也有很大的关系。
记者在西咸新区官网查询统计所得,上半年西咸新区备案共7次,住宅备案5544套,最高备案价达34500元/㎡。其中带装修项目19个(含重复),共计4765套房源,毛坯项目6个(含重复),共计779套房源。海逸长洲最高备案价达34500元/㎡,沣水云间最高备案价达34015元/ ,天地源·兰樾坊最高备案价达31145元/㎡。虽然整体备案价格偏高,但是在实际销售中,大多数项目都有不少优惠折扣。
从区域来看,多个区域的备案价在上半年都有新的突破,例如未央湖板块首现改善大平层产品-未央金茂府,最高价格突破3万+。高铁新城板块,从原先1万-1.3万的市场均价,由于碧桂园文景府的入市,也加入到了2万+的行列。浐灞生态区继碧桂园香湖湾1号2万+后,今年出现的源邸壹号和自然界河山,最高出现了价格3.7万-3.8万高端改善。而从去年到今年频出的高新三期,纯新盘也将持续刷新备案价格。
考题2:成交
答案:110—130m2户型占主力,市场份额超32%
受疫情影响,一季度基本处于“停摆”状态,从保利投顾西安公司发布的上半年数据中可以看到,1—6月份商品房供应量为532万方,同比下降14.6%,销售量471万方,同比下降37%,成交均价为15638元/平方米,同比上涨7.6%。
从创典全程发布的数据来看,上半年西安楼市共计推售房源38970套,成交房源量为20077套,整体去化约为50%。其中2月推货量最低,而3月份去化率最低仅为37%,4、5、6月推货以及去化一直处于上升状态,6月份达到了最高,整月推货量为12037套,成交7965套,去化率约为67%。
数据表明,西安楼市已走出疫情,但比前两年还是在回调中。
从成交面积段上看,上半年110—130平方米的户型占据成交主力,市场份额超32%。可以明显感觉到,置业面积需要在逐渐向高位面积演变,而总房价的接受程度也普遍为120万—160万,200万以上的成交量一直上升。拿金地曲江风华、万科翡翠国宾等项目来说,2万+的单价同样加入到了摇号行列中。
盘点西安上半年,成交面积最多的区域依旧是浐灞,成交面积101.69万平方米;其次是经开,成交面积46.53万平方米。从区域内开盘情况来看,冷热不均现象严重,一方面是“千人摇”摇不上,另一面是登记人数为个位数。据不完全统计,上半年共计18个楼盘超“千人摇”,最引人关注的就是大华曲江公园世家,5071人争抢108套房子,平均中签率仅2%。而一些位置不佳、价格略高的楼盘,核验通过人数甚至为0。
种种表现可以看出,上半年房地产市场分化加剧,两极分化愈加明显,改善客群对项目品质及产品力要求极高,也愿意购买高楼价房源,而刚需客群压力增大,可选项目越来越少。
考题3:产品
答案:房企产品迭代,高端改善持续增多
上半年西安楼市还有一个重要的表现,就是高端改善产品持续增多,面积区间持续增大。这一点从新盘入市的情况就可以看出来,例如碧桂园·文景府、龙湖·春江天序、卓越坊、未央金茂府、金辉江山铭著等,大部分项目的主力房源为140—180㎡的大平层、洋房、叠拼。尤其是洋房的顶底跃和叠拼产品,经历疫情之后在上半年有了明显的需求,很多有资金实力的购房者对于这种产品会更倾向,因为这类产品有更多的改造空间。
另外,科技、绿色等也是房地产市场更新迭代的重要指标。例如,在上半年亮相的中海·云锦东方项目,就是中海地产研发的第五代产品,打造中海在西安首个5G社区,借助5G带来的万物互联、高速率、低延迟、多连接等特性,科技智能在全社区应用,更智能的安防系统,打造有温度的智能体验。
资深媒体人王涛分析,新亮相楼盘户型面积越来越大,高端改善产品是主流,特别是143㎡以上的越来越多,这一方面是因为过去公开拍卖成交的高价地倒逼开发商只能做高端,只有做高端改善才能实现溢价;另一方面是因为再改需求量的增加。同时,这也与开发商为了提升自身在市场中的产品品质口碑有关,只有高端改善产品才能彰显出产品力。对于一座城市来说,这样的产品越来越多说明整体开发水平提升、城市品质越来越高,但对于购房者来说,必然意味着房价越来越高,换房的门槛会提升。
美城股份市场总监沈玮则表示,房企产品的迭代是城市发展正常的一个演变的过程,只是这个过程可能相对来说会比较痛苦,对于刚需购房者来说,要想留在这个城市,要么可能去选择二手房市场,要么可能得去选择远郊的新房。
责任编辑: xianadmin
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