7月土地市场热度微减，北上广杭依旧“高烧不退”

前7月，杭州、北京、上海、广州4个城市土地出让金均突破千亿元，成为土地市场强大“热源”，并且近期仍有出现，热点城市竞争依旧激烈。

  7月份，土地市场热度略微消退，但这一市场上的“火炉”城市高温不减。

  近日，多家机构发布了7月土地市场数据。数据显示，虽然土地市场整体的溢价率、楼面价格等依旧出现小幅上涨，但涨幅均有回落。不过，前7月依然有北京、上海、广州、杭州等4个城市卖地超千亿，成为土地市场强大“热源”，并且近期仍有出现，热点城市竞争依旧激烈。

  多位分析人士均指出，7月地市仍然保持较高热度，但总体来看，成交量、地价和溢价率的向上动能已明显减弱，未来几个月或降温。

  4城卖地过千亿

  上海、北京、广州、杭州成为土地市场上的四大“火炉”。

  据易居研究院统计，前7月，上述四座城市的土地出让金均突破千亿元，分别达到1947亿、1645亿、1311亿和1214亿元，同比增速分别为19%、107%、39%和49%。

  其中，杭州已连续三年高居全国土地出让金的榜首，2016年至今，其土地出让金额累计已超过万亿元。2016年，杭州土地出让金翻倍增长，达到1612亿元，2017年则首度超过2000亿元，此后两年也持续高居土地出让金榜首，远超其他城市。

  另外，北上广这三大“火炉”也持续增温。上海7月单月成交17宗住宅用地，北京成交6宗、广州成交7宗。其中，上海市杨浦区江浦社区某地块，在7月最后一个工作日，经过近百轮的激烈争夺，以62.9亿元成交总价成为上海年内单价。其溢价率达到38.32%，超出上海7月平均溢价率15个百分点。

  到了8月初，北京土地市场接棒，一宗不限地价的宅地被中海以79亿元竞得，溢价率达23%，成为北京年内成交总价最高的地块，该宗宅地同时跻身北京住宅历史总价第六名。

  不过，尽管几大“火炉”依旧高温，全国数据却相对平和。从最能衡量土地市场的溢价率和价格等数据来看，土地市场依旧高温，但涨幅有所消减。

  易居研究院数据显示，7月，40个典型城市移动平均土地成交均价为6041元/平方米，价格再创历史新高，环比上涨1.2%，不过涨幅明显收窄;土地成交溢价率为16.3%，环比上升0.6个百分点，增幅同样明显减小。

  对此，中指研究院常务副院长黄瑜指出，从拿地区域与城市来看，二线城市是房企布局重点，城市群以长三角热度最高。50家代表房企二线城市拿地面积占比为52.8%，长三角城市群拿地面积占比为28.3%。

  具体来看，一线城市保持了较快的供地节奏，同时优质土地的大量入市也带动了价格上涨。贝壳研究院数据显示，截至7月末，一线城市累计成交规划建筑面积同比上升59.3%。7月当月的楼面价也同比上涨37.2%。同时，7月溢价率为14.6%，同比去年增长9.6个百分点，环比上月增长6.4个百分点。

  二三线城市则相对稳定。其中二线城市7月累计成交规划建筑面积，同比下滑9.4%，当月楼面价同比下降0.7%;三四线城市土地市场的两个数据则分别为下降0.8%和上涨5.7%。

  下半年政策或收紧

  从企业端来看，拿地热情的分化还在持续。多位分析人士指出，下半年土地市场持续火热的可能性不大。

  据中指研究院数据显示，50家代表房企中，31家房企逆势拿地扩储，如奥园、融信、绿城、龙光前7个月月均拿地金额较去年增加一倍以上，但也有世茂、建业等房企前7个月月均拿地金额较去年减少50%以上。

  中指研究院还指出，部分房企7月拿地规模比今年前期下降明显。50家代表房企中，有24家在7月拿地金额低于前6个月的均值，其中阳光城等9家企业的下滑幅度超过50%。

  黄瑜指出，在经历过二季度的充足补充后，50家代表房企7月拿地规模出现回调。结合销售来看的话，50家代表房企拿地强度有所减弱，拿地销售比均值同比下降3.4个百分点。

  对此，也有头部房企人士向记者指出，从中央近期的表态来看，房地产政策收紧可能性加大，尤其是部分热点城市出现“”，可能已经引起了监管部门的重视，政策变动可能会影响下半年的土地市场。

  7月24日召开的房地产工作座谈会，不仅重申坚持“房住不炒”，不将房地产作为短期刺激经济的手段，强调坚持“三稳”目标，还特别提出，要抓紧建立住宅用地市场监测指标体系，定期公开各地土地储备和已出让土地建设进展情况，接受社会监督。

  7月末以来，南京、东莞先后发布政策，提出住宅用地通过招拍挂出让需配建一定比例安居房，深圳也出台政策，减少商业用地比例，增加居住用地比例。

  天风证券认为，未来供应增加或成为趋势，从深圳等地的调整来看，从土地的供应端进行调结构，加大住宅供应。对于土地供应不足的城市，或许未来从供应端的调节会成为重要趋势。

  上海易居房地产研究院研究员王若辰也指出，二季度土地市场较热，7月份热度仍有所延续，但量价向上的动能已经明显减弱，随着调控政策的收紧，未来几个月40城地市量价将有所回落。

从供应端来看，月内300城市供地缩水近两成，各线城市供应较上月均降，宅地供应环比降近三成。7月份，受监测的300个城市共推出土地2750宗，环比下降24%，同比增加5%;推出土地面积12498万平方米，环比减少16%，同比增加14%。其中，住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)936宗，环比减少26%，同比减少1%;推出土地面积4674万平方米，环比减少29%，同比增加2%。

从成交方面来看，月内成交总量环比走低，一线城市成交降幅最大，宅地成交较上月下滑近两成。300城市共成交土地2571宗，环比减少7%，同比增加12%;成交土地面积10738万平方米，环比减少11%，同比增加15%。其中，住宅类用地数量环比减少20%，成交面积4208万平方米，环比减少22%。

在土地出让收入方面，月内300城市土地出让金总额较上月减少，较去年同期增加近一成。其中，南京揽金逾478亿元居首。300城市土地出让金总额为5517亿元，环比减少19%，同比增加7%。其中，住宅用地出让金总额为4900亿元，环比减少20%，同比增加9%。

从土地价格方面来看，整体均价同环比减少。不过，住宅用地均价较上月微增，一线城市均价同环比上涨过半。300个城市土地成交楼面均价为2840元/平方米，环比减少7%，同比减少3%;其中住宅类用地成交楼面均价为5170元/平方米，环比增加4%，同比增加8%。

在溢价率方面，7月份300城市土地溢价率仍然高位徘徊，平均溢价率环比上月基本持平，同比上升2个百分点。300城市土地平均溢价率为15%，较上月增加0.3个百分点，较去年同期上升2个百分点;其中住宅类用地平均溢价率为17%，较上月减少0.4个百分点，较去年同期增加2个百分点。