房贷利率难降购房者应观望还是买房？

“看很多消息都说三季度房贷利率有可能下降，所以我准备缓一缓再办贷款手续。”北京市民杨女士对记者表示。通过调研发现，有类似想法的购房者不在少数。

专家和业内人士指出，当前个人房贷利率水平相对较低，且监管层多次重申“房住不炒”原则，预计未来房贷利率可能会在稳定的基础上小幅波动。

房贷利率七连降

根据融360大数据研究院此前发布的2020年7月中国房贷市场报告，2020年以来，房贷利率持续下调，已连续下降7个月。7月(数据监测期为6月20日-7月17日)，全国首套房贷款平均利率为5.26%，环比下降2个基点;二套房贷款平均利率为5.58%，环比下降2个基点。36个城市的房贷利率平均水平较去年底降幅超过15个基点，其中，昆明和苏州地区房贷利率下降幅度高达60个基点以上。

融360分析师李万赋称，疫情发生以来，LPR多次调整，5年期以上LPR比去年底下调15个基点，全国各地房贷利率也不同程度下调。监测数据显示，全国首套房贷平均利率较去年底下降28个基点，二套房贷平均利率较去年底下降27个基点，降幅均远超过5年期LPR的降幅。

除了房贷利率下降以外，银行个人房贷的审批、放款等流程明显加快。以北京市场为例，记者走访时发现，目前北京地区首套个人房贷主流利率水平为5.2%。一家城商行支行个贷客户经理告诉记者，“只要资料齐全，个人房贷一周内就可批贷”。不仅如此，以往银行要求个人房贷客户存款、购买理财产品等情况也消失不见。

此外，也有部分房地产中介打出“七天内放款”的口号。一位房地产中介从业者称，“以往贷款额度紧张的时候，半个月甚至一个月都不一定放款。现在只要房屋过户，基本一周内就能放款到账”。

未来走势相对稳定

中国民生银行首席研究员温彬表示，从房地产市场调控态度看，监管层多次重申“房住不炒”原则。从货币政策角度看，下半年将继续强调精准导向，要将资金引入关键领域和薄弱环节，更大力度支持小微企业和制造业等。5年期LPR大概率会保持不变，1年期LPR仍有下调空间和可能，房贷利率总体来看将保持相对稳定。

易居房地产研究院总监严跃进表示，7月LPR虽没有下调，但保持了低息水平。这说明利率政策是有定力的，总体上以有效服务实体经济为导向。下半年随着防疫工作和复工复产进入新阶段，LPR下降的空间是在减小的，其对于房贷等也会产生较明显的影响。总体而言，当前房贷利率水平相对较低。此外，鉴于7月份深圳房地产政策收紧的导向，说明部分房价过热的城市也会面临管控，此类城市实际的房贷利率或略上升。

李万赋认为，进入2020年下半年，房地产市场受疫情的影响已经逐渐减小，甚至出现过热的苗头，发布楼市调控收紧政策的城市逐渐增多。仅仅7月份，就有杭州、东莞、宁波、深圳等6个城市出台严控政策。虽然从表象来看，这些严控措施多是起因于房价上涨过快，但住房信贷措施也是房地产调控的重要一环，而且5年期LPR报价已连续三个月未变，其中应该也考虑到避免刺激房地产市场的因素。因此，估计短期内房贷利率大面积下行的局面或难再现。

购房者保持观望心态

银行业内人士表示，个人住房贷款的重新定价周期最短为一年，也就是说一旦贷款到账，一年内房贷利率不会发生变化。因此，包括杨女士在内的不少购房者，都保持观望心态：毕竟动辄一两百万的房贷，哪怕利率下降5个基点，一年也能省下不少钱。

也有购房者表示LPR走向对其购房意愿影响不大。近期打算换房的张女士就表示，“二套房首付比例为60%，对我们这种改善型需求的而言，压力还是有些大，房贷利率的走势倒不是我考虑的主要因素，毕竟波动应该也不会太大”。

另外根据央行此前要求，存量个人贷款的定价基准转换原则上至今年8月31日结束。若未在此前转换，则银行会自动调整为LPR浮动利率或固定利率，具体调整为哪种，各家银行标准不一。有部分银行表示，若客户未能在8月31日前办理定价基准转换，该行不会强制进行转换，贷款利率仍按原合同方式执行。

客观来说，房贷利率走势与货币环境及楼市调控方向密切相关。可以说，货币环境宽松、楼市调控宽松，房贷利率走低的概率相对较大，今年上半年便是如此。但是，7月份以来，深圳、东莞、杭州等热点城市升级楼市调控，LPR报价已连续三个月未变，下半年全国房贷利率难再降!对此，融360分析师李万赋称，估计短期内房贷利率大面积下行的局面或难再现。

那么，8月起，购房者究竟应该“持币观望”还是“速度买房”?要回答这个问题，必须先搞清楚买房投资和持币观望所能带来的收益。也许有人说，现在存款利息太低，持币存银行等于变相“贬值”;也有人说，买房门槛风险越来越高，风险越来越大，没有十足的把握谨慎买房投资。接下来，我们分别来看看买房投资和存款的收益情况。我们不妨先来看看存款收益情况。

存款收益情况。目前，“宝类”年华收益率不足3%，存银行年华收益率不足4%，这意味着存钱很可能仅仅持平通胀。当然，有人也许会说，今年股票型基金类收益非常高，有人半年收益率已经超过20%，如果下半年股市继续走牛，收益率很可能高达10%以上。但不得不说，这一切都是建立在“牛市”基础上，不确定性非常高。

投资买房收益。现在，房地产市场已经进入分化阶段，有的城市房价上涨，有的城市房价下跌，投资买房赚钱的不确定性也非常高。比如，下半年也许有人在投资一线城市买房投资能够赚取10%的年化收益率;但是有人却很可能亏损。目前看来，在楼市分化的大背景下，下半年在一二线热点城市买房投资可能收益率会超过存款收益，但是在人口持续流出的城市买房投资，收益率很可能不如存款收益。