2020年房地产价值50城 西安排第16

2018年以来，房地产长效调控机制一直在不断推进和完善。尤其是进入2020年，在市场下行的背景下，叠加新冠疫情的不利影响，各城市房地产市场也发生了新的变化。

  一线城市一如既往稳定，二线城市“人才争夺战”进入下半场，人口增长速度和市场容量也同步放缓，抗风险能力较强的城市市场热度进一步上升，成都、南京、宁波等城市房价、地价迎来新一轮上涨，随之而来的是调控升级，此类城市投资的机会和风险并存。受棚改缩量、需求透支影响，大多数三四线城市销售已回归平淡，房企在拿地投资时的风险评估也应更为审慎。

  对不同城市投资前景的判断，一定程度上关系到房企接下来能否顺利穿越行业周期。2020年哪些城市值得投资?典型城市市场前景如何?本文将深度剖析。

  CRIC研究中心在历年的研究基础上，研究覆盖全国286个地级以上市，进一步更新城市数据，同时更完善了分析方法，对房地产市场前景进行定量化研究，得出中国城市房地产投资前景TOP50城市。

TOP50城市场份额进一步提升

  投资前景排行前10的城市主要分布在京津冀、长三角、珠三角三大经济圈，三大城市圈经济实力雄厚，居民购买力强，在行业中目前仍然保持着领先的状态。

  四大一线城市中上海依旧领跑，北京和深圳超越广州，均上升一位，分别排在第二、三位，广州退居第五位，排在杭州之后。杭州市场热度比较高，排在第四位;宁波和苏州市场热度上涨显著，第一次进入前景排行榜TOP10。

  作为国内发展较为完备的城市群之一，长三角向来是投资的热门区域，前景排名前10的城市中就有5个来自长三角。疫情期间，长三角土地市场热度最先恢复，不仅仅是杭州、宁波、南京等一二线，即使是徐州、常州、绍兴、南通、湖州、温州等三四线城市，由于受一体化影响，产业、经济水平相对较高，人均可支配水平遥遥领先。

  近期局部城市显著回暖，6月份全国商品房销售金额创近三年新高。为了防止市场过热，宁波、杭州、南京等城市加码调控，下半年房地产市场热度将小幅降温。

  TOP50城市中有34个城市是一二线城市，16个三四线城市，这50个城市拥有全国33%的常住人口，集中了52%的GDP，这些城市商品住宅成交金额占总成交的比例达64%，集中度对比2018年明显上升，规模指标在城市前景中的作用进一步提升。

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  长三角与中西部城市分化严重

  从各能级城市综合得分来看，各能级城市之间的差异有扩大的趋势。

  北京、上海人口基数大，深圳、广州常住人口保持快速上涨，购房需求和购买力等相关指标方面表现也十分突出，加之一线四城在教育、基础设施建设等指标方面具有先天优势，使得一线城市商品房去化速度逐渐加快。

  今年二线城市总排名相比上年上升了6个名次，其中19个城市排名呈上升趋势，尤其集中在长三角和中西部区域，其中长三角城市排名总体靠前。排名上升比较快的典型城市为宁波，上升位次为10，主要是由于抢人大战后，宁波近年来人口导入数量十分突出，新增人口带来的潜在购房需求增量显著，使得市场前景大幅提升。

  三四线城市今年总排名相比上年下降了1个名次，其中温州表现突出，排名提升9个位次，与佛山一并进入榜单TOP20。此外，大湾区城市珠海表现也较突出，城市排名较2019年上升15个位次，排在第26位。但是相当一部分三四线城市，尤其是中西部三四线城市，受货币化安置离场的影响，发展前景堪忧。

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  杭州、宁波投资前景快速提升

  随着人口增量的变化，除去一线广、深两城外，以成都、西安、杭州为代表的强二线城市房产市场迎来了大量的落户购房需求。

  人口增量在TOP15的二线城市譬如杭州、重庆、宁波、合肥、青岛等城市的综合前景排名都有所上升。其中，杭州由于发达的互联网产业、良好的环境，成为这一轮抢人大战的最佳受益城市之一，2019年常住人口增量居全国首位。

  此外，宁波实力也不容小觑，人口增量居于全国第四位，即使剔除自然增长，2019年宁波常住人口机械增量已接近30万，成为浙江省内人口增长的又一极点，加上浙北城市民营企业发达、购买力强，综合投资前景较优，综合排名由20位上升至10位，成为二线城市中最具潜力的黑马。

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  50城潜在库存去化周期达3.4年

  土地成交造成的潜在库存作为衡量城市发展的中长期指标，将直接影响未来城市量价走势和企业的投资策略。

  对比近三年土地成交量与年均商品房成交来看，50城近三年平均土地成交规模在1500万平方米左右，50城潜在库存平均去化周期达3.4年，接近半数城市去化维持均值之下，保持安全区间内，潜在库存风险不大。

  典型如太原、徐州、丽水、金华等短期潜在库存积压较大、去化较慢的城市，其中太原、徐州近三年潜在库存去化达到8年以上，远高于其他城市。此外，金华、丽水等城市，潜在库存较大的风险主要来自市场内部波动，去化速度风险更值得警惕。

  对于房企布局而言，土地充足意味着可选地块较多，但同样面临竞争激烈的局面、需求下滑的巨大风险。

结合城市的投资前景排行来看，大多数跻身TOP50的城市土地去化周期都在5年以下，去化周期也多在18个月以下。对于大多数城市而言，适度的库存压力和去化速度，韧性较佳的市场是城市前景排名居于前列的必要条件之一。

  长三角一体化区域和粤港澳大湾区，其库存压力较轻，典型如杭州、合肥、长沙、南宁等核心一二线城市。这些城市近三年土地成交量维持在1000-2000万平方米之间，土地供应相较充足，房企拿地的机会较多;且这些城市潜在库存去化周期普遍在3年以下，库存压力明显较轻。

  部分长三角的三四线潜在库存压力不大，但三四线行情衰退和疫情导致的需求不振，这些城市压力更多的是来自内部市场波动的风险。例如绍兴、台州等均保持在3年以下，房地产投资前景排行均明显下滑，分别由31、36降至44、47位，下降位次均超10。