选不选LPR？房贷利率“换锚”期限将至

记者日前调研多家银行网点发现，当前各银行房贷利率“换锚”节奏不一：部分大行选择8月25日起统一为客户调整为贷款市场报价利率(LPR)定价，部分小银行则在5月底或即将在8月21日晚间为客户统一转换。对于客户而言，选择固定利率或LPR定价也有自身考量，通常与贷款年限、贷款余额及对未来利率走势的判断有关。

分析人士预计，下半年LPR有进一步下行空间，这有助于带动房贷利率下调。

各行调整时间不同

日前，多家国有大行公告称，将于8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款，按照转换规则，统一调整为LPR定价方式。若客户不接受批量转换，可于一定日期前自主转换;批量转换完成后，如果客户对转换结果有异议，可于2020年12月31日(含)前自助转回或协商处理。

据记者了解，早在今年5月底，已有农商行为客户统一调整为LPR定价方式。某农商行客户经理表示：“我们给客户都发了短信通知，如选择固定利率，可在8月31日前自行修改。”还有一些中小银行则选择在8月21日晚间为客户进行统一转换。

离房贷定价基准转换最后期限渐近，多位银行网点客户经理表示，对于房贷利率究竟是选择LPR定价还是固定利率，客户们都有自己的考量。

一位国有大行支行人士表示：“我们支行的房贷客户基本都转成LPR定价。”

另一家国有大行客户经理则表示，选择固定利率和转成LPR定价的客户都有，主要与客户贷款时间早晚、贷款余额多少及对未来利率走势的判断有关。选择固定利率的客户一般分以下几种情况：一是贷款时间较早，当时利率较低，且部分客户享受了8折、9折等优惠;二是有些客户本身贷款金额不高或所需还款余额不多;三是部分客户预期未来经济上行后，利率也会随之上浮，担心选择LPR定价会承受不起加点部分。而选择转换LPR的客户一般是贷款时利率较高，且预期之后利率仍将下行的客户。

二者各有千秋

当前，仍有部分客户尚未在固定利率和LPR之间做出选择，究竟哪种方式更为划算?

一家国有大行北京某支行的房贷经理表示，转换与否问题并不大，即使不自主转换，后期也会批量转换;如果“被”批量转换，年底之前有问题也可以找银行协商。“关键还是客户对于未来利率走势的看法，无论是否转换成LPR定价，银行都会辅助客户办理相关手续，但不方便提出具体建议。”

另一位银行人士则已推荐多位亲友选择转换为LPR定价，他认为未来20年房贷利率大概率下行，采用与市场挂钩的LPR定价方式可能会降低房贷压力。

中国人民大学中国资本市场研究院联席院长赵锡军认为，如果客户在按揭还款期间，能够确保收入比较稳定，可以考虑固定利率还款的形式，这样可以方便安排其他的支出;如果每个月的收入与市场利率变化有一定关系，比如个人投资比较多，可以考虑选择LPR定价。

LPR仍有下行空间

未来LPR是否仍有下行空间?对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，最新一期7月20日的LPR虽然没有下调，但至少保持了低息水平。这说明利率政策具有定力。预计下半年LPR有进一步下行空间，这有助于带动房贷利率的下调，但下半年LPR的下降空间在减小。

光大银行分析师周茂华认为，LPR下行将推动金融机构向实体经济合理让利，主要驱动因素为央行降准、银行降低负债成本、MLF利率下行等。另外，需要考虑银行不良率滞后的影响。综合考虑国内宏观经济表现及以上这些因素，下半年LPR预计下行空间为10个至15个基点。

两种利率定价方式二选一

2020年3月1日，各大银行正式启动存量贷款定价基准转换工作，拉开了存量房贷利率“换锚”的序幕。根据人民银行要求，此项工作要在8月31日前完成。

在此之前，符合条件的已贷款购房者可做一道选择题——将自己的房贷利率转换成与LPR挂钩的浮动利率，或者转换成固定利率。并且，选择机会只有一次，以后在整个贷款期间都不能再调整。

相关条件是：须是个人商业性住房贷款;2020年1月1日前已发放，或者已签订合同但未发放的贷款;参考的是贷款基准利率;是浮动利率。利率水平不变的固定利率贷款不用转换。

监管要求之下，商业银行积极执行。但整体上来看，转换进展却较为缓慢。某国有银行重庆分行内部人士透露，3月以来，该行通过发布公告、微信、短信等方式通知客户，并在手机银行、网上银行开通存量房贷定价基准转换服务。然而，主动转换的客户仍是少数。截至目前，该行个人存量房贷客户中已转换的仅有3成左右。

人民银行近日发布的《2020年第二季度中国货币政策执行报告》则显示，截至6月末，存量贷款定价基准转换进度只有55%。

“目前，距离8月31日的最后期限只剩不到20天。在此背景下，多家银行考虑到房贷客户众多、分散，便采用批量转换方式来加快推进转换工作。”某股份制银行重庆分行人士表示。

此举意味着，如果你不想批量转换，而是想转换为固定利率，需在各家银行规定的时间内前去办理。

不过，如果错过了银行规定时间，并不意味着尚未转换的房贷客户就没有其他选择了。从多家银行公告透露的信息来看，房贷客户还有“补救”的机会。

如，据重庆农商行相关负责人介绍，若其房贷客户希望转换为固定利率或有其他协商事项，可在8月31日前前往该行原贷款经办行申请异议处理。

中国银行重庆市分行则明确，如果房贷客户不希望批量转换，可在2020年9月1日至2020年12月31日前往该行贷款经办机构协商处理。

哪种利率定价方式更划算

那么，存量房贷客户究竟选择哪种利率定价方式更划算呢?

某股份制银行重庆分行相关人士建议，有两种人选择挂钩LPR的浮动利率更划算：一是以前的房贷利率是执行的基准利率，或者是在基准利率之上有一定比例上浮的客户;二是客户以前的房贷利率执行的是在基准利率基础上打折的利率，比如八五折、九折等，并且计划在未来2到3年提前还款。

但如果以前房贷利率执行的是在基准利率基础上打折的利率，且贷款者不打算提前还款，则建议选择固定利率。因为从长远来看，未来二三十年，LPR肯定是波动的，会下降也可能会上升。这种情况下，贷款者长期锁定有折扣的利率，显然较为划算。

而据工商银行重庆市分行、中国银行重庆市分行和重庆农商行相关负责人透露，从房贷客户自己的选择来看，选择挂钩LPR的浮动利率的人较多。其中，重庆农商行已转换的客户中，约87%的人转换为LPR浮动利率，约13%的客户转换为固定利率。