房地产下半场，这个超级市场还有配置价值吗？

房地产是中国居民家庭最主要的资产配置方向，楼市的涨跌直接关系到居民家庭的财富规模。

对于房地产未来发展趋势，汇中财富研究院认为，广大居民对住房改善的美好需求是房地产最大的支撑，长期来看，房地产依然具有配置价值。但在政策调控之下，既希望参与房地产投资，又希望保持一定流动性的投资者，可以关注地产信托、私募地产基金、地产公司债等，同样不失为分享房地产市场红利的好工具。

01、人民群众住房改善的美好需求是最大支撑

供给和需求是决定商品价格的两条曲线。房地产市场受土地规模、城市规划等限制，天然具有供给有限的属性，而人民群众对住房改善的美好需求却持续增长。因此房地产走出慢牛行情是经济发展的必然规律。

广大居民对住房面积、住房条件改善的需求是房地产持续上涨的一大动力。改革开放以来，我国城镇居民的人均住房建筑面积持续上升。据媒体统计，40年来，我国人均住房建筑面积从6.7平方米增加到36.9平方米，增加了4.5倍。根据美日等国家的发展经验，人均住房面积的提升不受城市化进程加快或放缓的影响，因此可以成为房地产市场稳定的助推器。

城镇化的脚步仍未停止，居民对城镇的迁入需求，仍将支持房地产长期上涨。尽管有人认为三四线地市存在人口净流出趋势，会拖累我国地产需求，但实际上三四线城市城区人口仍在增加，流失的主要是农村和乡镇人口。我国常住人口城镇化率虽超60%，但城市化率刚刚接近40%，这意味着未来城市化至少有20%左右的提升空间，这部分进城人口无疑会带动相应的购房需求。

人口结构的变化也成为房地产价格上涨的重要动因。一方面，我国家庭的规模在逐渐变小，结婚率的下降和离婚率的上升意味着单身群体的逐渐增多。从客观上助推了住房需求的增加。另一方面，计划生育政策放开后，婚育的家庭抚养二胎及以上的比重有所上升。家庭人口的增加也带来了改善住房面积的实际需求。

02、可通过多种形式分享房地产红利

广大群众对住房改善的美好需求是房地产价格的重要支撑，在未来较长一段时间，房地产仍然具有较高配置价值。对于既希望参与房地产投资，又希望保持一定流动性的投资者，地产信托、私募地产基金、地产公司债、MBS、REITs，不失为分享房地产市场红利的好工具。

1地产类信托

众所周知，房地产开发从买地、设计、施工到竣工验收是一个漫长的过程，从土地拍卖，到设计施工需要花费大量的资金，开发商有着强烈的融资需求。在这种情况下，房地产信托应运而生。过去十年来，房地产信托的在贷余额一直保持着高速增长从2010年的0.43万亿增长到2019年2.7万亿。伴随着房地产行业的迅速崛起，房地产信托的稳健收益获得了众多投资者的认可，成为许多家庭进行固定收益类产品投资的标配。

2股权类产品

房地产股权类产品本质上只是私募股权投资基金的一种，只是其投资方向是地产行业。地产股权类产品的运作，就是在基金经理的管理下，采取一定的策略，对房地产的所有权或者地产公司股权进行配置，获取相应的收益。以黑石为例，黑石通过“买入、修复、卖出”的模式，买入存在一些瑕疵而被低估的地产，然后针对性地引入资源修补瑕疵，如更换物业管理团队，完善周边配置，或者对一系列地产资源的并购整合，最终再将估值提升的标地卖出赚钱。由于良好的风控模式，房地产股权投资产品近年来获得了越来越多投资者的认可。

3公募债权类产品

公募债权基金最大的特点在于，在收益既定的前提下，实现固定收益。常见的房地产债权类产品有，地产公司债、MBS(基于地产抵押的资产证券化产品)以及投资相关产品的债券基金。地产公司债是房地产公司在资本市场发行的债券，截至2020年5月14日，沪深两个交易所共有尚未到期的地产公司债330只，实际发行金额1572亿元。MBS(基于地产抵押的资产证券化产品)是住房抵押贷款，贷款购房者每月缴纳月供为MBS提供稳定的收入来源，如果借款人出现还款违约时，管理人可以通过拍卖处置所抵押房产来保证投资的安全。

4房地产信托基金

房地产信托投资基金(REITs)通过发行股票或收益凭证进行募资，然后由专门机构进行房地产投资经营，所得投资收益按比例分配给投资者。因此，REITs是房地产证券化的重要手段。投资者通过REITs投资房地产，有两方面好处：第一，可以实现较小资金参与房地产收益分配。第二，可以通过二级市场随时对手中资产进行变现。从历史数据来看，REITs的收益较为稳定。这是因为REITs的收益主要来源于地产项目的期间现金流和地产增值。其中期间现金流主要包括房租、水电费、过路费等稳健收益。

03、控制风险， 赢取稳稳的幸福

尽管日益增长的住房改善需求，将在中长期内支撑房地产价格的稳步增长，但是短期内，在“房住不炒”的大背景下，地产行业发展将逐渐回归理性，对此我们认为投资者对以房地产为底层标地的产品进行投资时，需重点关注三大趋势，以实现财富的稳健增长。

1、房地产市场区域差异加大，短期内普涨较难实现，投资者可重点关注一二线城市的核心资产和部分大都市圈。一二线城市的核心资产，抗跌效果好，风险规避型投资者可重点考虑。都市圈的加速发展，意味着紧邻超大特大城市的其它城市将受益于中心城市的辐射，有望吸引人口的持续流入，这些地区的房地产也具有较强的财富效应，投资者也可重点关注。

2、随着购房者对居住质量要求提高，与住房相配套的服务，将对房产溢价产生重要影响。房地产告别了突飞猛进的时代，地产企业不能再仅仅满足于房屋的完工交付，购房者对于居住质量的要求逐渐提高，对居住相关的配套服务也愈发重视，能够为业主提供更优质增值服务的房产将会获得更高的溢价。

3、开发企业的品牌溢出效应日渐明显，购房者越来越愿意为房产品牌溢价进行付费。根据中指研究院的统计，08年我国房地产百强企业销售额市场份额仅有20%左右，而19年房地产百强企业的市场份额已经提高到超过60%。投资者可重点筛选以知名房企为底层标地的金融产品。

尽管以房地产为底层标地的投资品往往具有较高的稳健性，但是，控制好风险，远比博取超额收益更为重要。作为亚洲(财富管理行业)十大影响力品牌，汇中财富始终秉承聚焦产业、顺应宏观大“势”的原则，依托汇中战略生态联盟的资源优势，积极挖掘地产项目、教育项目为代表的优质底层资产，为客户提供全方位的财富管理和生活健康管理咨询服务。

特别是针对房地产项目，汇中财富一直严守合规，坚持“创新+融合”的理念，主动发挥生态型商业模式的广泛优势，以地产为基础，围绕“地产+旅居、地产+康养、地产+海外投资”三大核心，通过模式创新，帮助客户把握以粤港澳大湾区、长三角、成渝经济区为代表的“4+N”区域的优质住宅地产、商业地产、城市更新等项目里的投资机会，实现资产的保值增值。