楼市袭来经营贷严查风暴：起底投资客违规杠杆购房产业链

用杠杆撬动房产，再以房产撬动杠杆的游戏，成为近期各地银行严查的重点。

        
        最近，北京，上海，广州，深圳，成都等地已严格调查“消费贷款和商业贷款”流入房地产市场的情况。
        
        3月11日，广东省13家银行业金融机构对信贷资金非法流入房地产市场进行了专项风险调查。自2020年以来，个人消费贷款和个人商业贷款已成为这一轮调查的重点。
        
        “从商业贷款开始，就有人想出了如何用这笔资金买房。去年是高峰期，以商业贷款购房的比例为30％-40％。” 3月13日，深圳高级房地产经纪人张长峰（化名）时代周刊的记者透露，借款人以前曾将自己的房屋抵押为商业贷款，然后这对夫妻离婚，将房屋转让给其中一方，以聚会的名义买了房子，没有房子，最后带着“蚂蚁”搬了家。购买以下形式的4套资源
        
        3月11日，交通银行深圳分行发布了《关于开展包容性抵押贷款信息和流量核实的通知》（以下简称“通知”）。贷款已核实。
        
        滥用杠杆行为加剧了房价通胀，引起了监管部门的关注。据悉，许多当地银行分支机构已开始调查经营贷款。一旦发现违规使用经营贷款，银行将要求借款人提前偿还贷款，而被借款方可能面临打破资本链的风险。
        
        最近，《时代周刊》记者联系了多家国有银行，以了解调查的进展，调查的结果以及后续的调查计划。截至发稿时，未收到任何回复。
        
        3月13日，深圳一家商业银行的个人贷款经理黄英（化名）向《时代周刊》证实，深圳所有大型银行的确在进行自我检查，要求贷款管理者跟踪交易并主动提交可疑的订单。 。
        
        严格检查营运贷款的风暴已经来临。
        
        严格调查经营性贷款流入房地产市场的情况
        
        投资者徐兰（化名）打算在惠州和深圳抵押房地产，然后使用抵押资金购买新房产，但是最近对经营性贷款资金流动的调查和处罚破坏了徐兰的计划。
        
        3月13日，徐岚告诉《时代周刊》，最近银行对经营贷款的审查“极为严格”。银行要求申请商业贷款的公司已经成立了至少半年，必须能够实际运营，能够提供公共账户和资金流，并具有实际的办公空间。它将在贷款之前去现场进行验证，并将在贷款发行过程中以及贷款结束后进行。审查。
        
        “如果这是一家深圳公司，您将无法在惠州做商业贷款。我的房子在惠州，但您不能在深圳获得贷款。”徐岚说，与以往相比，最近的商业贷款审查程序更加复杂，贷款周期也延长了。 ，利率上升了。最近，主要银行的经营贷款利率一直在4.3％左右，而去年则大多低于4％。
        
        2月8日，深圳二手房价格参考机制实施后，深圳银行加大了对经营性贷款资金使用情况的调查力度。一旦发现经营性贷款资金流入房地产市场和股票市场，借款人必须在期限内偿还贷款，否则它将起诉或收回抵押品。
        
        深圳交通银行《通知》指出，本次调查是监管机构在2020年3月对经营性贷款流入房地产的调查之后进行的又一次调查。每个业务单位负责人都必须高度重视以确保完全覆盖并且不消隐。深圳交通银行要求所有支行在3月12日下午5点之前报告检查结果。该部门将在3月15日至17日成立检查小组，对检查内容进行随机检查，并加大对隐瞒和虚假举报的处罚力度。
        
        银行个人贷款经理黄英告诉《时代周刊》，银行检查资金去向并不困难。每个银行都有自己的检测系统。一旦发现资金流入房地产市场，便会得到通知。银行只需要导出数据然后将其提取。贷款很好。无论它易手多少次或交易有多复杂，都可以对其进行检查。
        
        “除非进行现金提取，否则一千次转帐都是一样的。”黄莹补充说，目前的现金提取限额要求购房需要大量资金，大多数人不会选择现金提取。如果是大额提款，银行也会注意。
        
        黄鹰坦言说，严格检查企业贷款的困难不在于技术，而在于人。
        
        “当钱被释放时，会有佣金，大笔的佣金也会更多。买房所需的资金很大，个人贷款经理的业绩也将提高。”黄英透露，深圳房地产升值速度很快，许多银行经理都在拿这笔资金。买房子更放心。如果借款人的资金链断裂，并且有可以抵押的房屋，那么它就不会破产，也不必担心坏账的风险。由于利益相关，一些银行家选择视而不见，只要违法行为不太明显，他们就会选择视而不见。
        
        壳牌公司利用数百万美元的资金
        
        最近，深圳的一些私人贷款从业人员告诉《时代周刊》，在大流行期间，深圳为中小企业提供了金融折扣支持，一些借款人使用低息补贴来使用其资金购买房屋。
        
        实际上，经营性贷款流入房地产市场已经形成了成熟的产业。链。
        
        从一家空壳公司开始，利用数百万美元的贷款。 3月11日，深圳房地产经纪人王华（化名）告诉《时代周刊》，借款人需要提供身份证，结婚证，收入证明，公章，营业执照，营业地点，营业合同，业务流程和使用合同。等待信息发送到银行。一般而言，新注册的公司不允许借贷，需要提前六个月对公司进行“融资”。注册一家空壳公司的费用约为5000-7000元，贷款额度为1000万元。
        
        “很容易找出您是空壳公司的时间。今年，一些客户将在自己经营后从银行借款。这些通常是由贷款中介机构完成的，并且它们具有成熟的系统。”王华说，房地产中介机构也将帮助介绍贷款中介机构。 ，但是目前的形势很严峻，大多数中介不仅接受熟人或老客户的订单。
        
        申请商业贷款流入房地产市场需要一系列复杂的程序。
        
        3月11日，深圳一家大型中介公司财务部的曹明（化名）告诉《时代周刊》，在将商业贷款发放到借款人的公司账户后，贷款中介通常会建议借款人腾出3-5手。 。亲朋好友会记账。对于借款人而言，重要的是要确认通过所有资金的每个人都没有计划在六个月内购买房屋，否则很容易被“扣押”。
        
        “现在我们都建议客户提取现金或使用支票，这更合适。”曹明添加了。
        
        3月12日，深圳金融贷款从业人员告诉《时代周刊》，到2020年，营业贷款成本将相当于第二套房贷，年化利息约为4％-6％。在流行期间，一些银行的年化利率低至3.2％，低于  第一次住房抵押贷款利率。一般来说，经营性贷款的借贷周期通常为3-5年，有些小银行可以使用10年，但年化利息高于5％。
        
        “一些投资者将使用商业贷款来代替抵押贷款，主要是因为他们剩余的抵押贷款期限不长，并且希望在短时间内出售它们。他们在使用其他杠杆之前，会使用商业贷款还清抵押贷款。”这位知情人士说，目前，在深圳流入物业市场的商业贷款交易中，置换住房贷款的比例不高，只有约5％，而95％的住房抵押贷款是以商业贷款作为购房首付。
        
        滥用杠杆会带来多重风险
        
        当借款人疯狂地利用杠杆来获利时，他们通常会忽略其背后的风险。
        
        最近，深圳一家中介公司的总经理林琳（化名）对《时代周刊》表示，商业贷款大多采用先付利息然后再付资本的方式，中间还款有利息和本金。物品以前的营业贷款周期约为3-5年，借款人需要在到期时一次性一次性将本金返还给银行。
        
        此时，借款人通常会找到一家资本公司垫付资金，先将资金支付给银行，然后再次申请商业贷款，然后在释放资金时将资金返还给资本公司。此过程通常称为“过桥”。一般来说，利息是每天过桥时计算的，利息一般为1‰。如果在过渡期延迟了贷款时间，则借款人将不得不支付高昂的过渡费。更极端的情况是，如果银行不允许以后的贷款，借款人将面临资本链的断裂。
        
        “尽管发生上述情况的可能性很小，但一旦遇到，将是致命的。”林琳说，借款人常常是冲动性和盲目的。这些群体一旦遇到市场低迷或政策变化，承受压力的能力就很弱。 ，很容易崩溃。
        
        此外，借款人还面临被借款的风险。
        
        3月12日，广东华商律师事务所律师周正峰告诉《时代周刊》，无论是商业贷款还是抵押贷款，贷款合同的条款包括使用资金协议和不提供虚假贷款材料的协议。 。如果借款人不这样做如果根据资金用途使用了贷款，或者申请贷款时提交的材料是虚假的，或者银行认为企业的经营存在问题，则银行可以终止随时签订贷款合同。
        
        购房，再抵押，然后通过经营贷款购房的违法和杠杆行为导致杠杆率上升，这加剧了深圳的房价飞涨并形成了泡沫。
        
        3月12日，广东省住房政策研究中心首席研究员李玉佳告诉《时代周刊》，非法资金流入房地产市场将造成多重风险，应予以严厉打击。
        
        李玉佳认为，经营贷款的出发点是减轻中小企业的困难。绕开房地产市场后，中小型和微型企业的融资困难仍然存在。筹资问题很难解决。这导致了房地产经济在实体经济中的明显趋势。
        
        他认为，商业贷款需要房地产抵押才能提供贷款。财产所有人可以增加杠杆作用，而无产阶级则不能在没有住房的情况下增加杠杆作用。这导致贫富差距拉大，难以解决住房需求。另外，一些购房者首先要过桥融资以全额购买房屋，然后再申请较低利率的商业贷款。这种行为绕开了差别化信贷政策，绕开了没有深圳流动就不能借贷的规定，并挫败了贷款限制政策。
        
        严格调查经营贷款流入房地产市场的情况，会带来什么影响？
        
        李玉佳认为，严格检查经营贷款将对房地产市场产生去杠杆作用。将严格控制经营性贷款与二手房参考价进行比较该机制共同形成了严格控制市场过度杠杆和场外违规和杠杆效应的效果。同时，严格控制经营性贷款，将控制二手房价格上涨，抑制二手房价格倒挂，有利于控制新房价格，防止二手房价格上涨。手房子从反过来上升。
        
        “这一轮监管标志着金融部门和住房建筑部门已经形成了监督的联合力量，避免了政策分散和本地化。这是深圳监管房地产市场的长期机制的一项重大进展。”李玉佳说。