宝鸡拼团购房191群（181）

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宝鸡当前房地产市场有泡沫吗？

发布时间： 2021-07-15 14:09:46

来源：楼盘网综合整理

分类：行业动态

18802次浏览

2021年一半已经结束了，宝鸡房地产市场也进入了传统的销售淡季，整个夏天一如既往的难！下半年的指标依旧那么的“温柔”！

无可否认，2021年的宝鸡楼市挺难的，无论从开发商层面、客户购房资格层面、客户购房心理层面，都发生了非常大的变化。

今年房博士再次收到更多的提问是这样的：

宝鸡房子还能不能买？现在能不能买？房价会不会大降？买了后会不会被骗？等一系列问题，成为困扰老百姓最大的问题。

心惊胆寒，波诡云谲，总担心买了后自己是那个“受害者”。

归根结底的核心问题是：我们抛开政策因素，来看看宝鸡房地产目前的基本面到底是什么样？宝鸡的房价高吗？宝鸡房地产市场有泡沫吗？

房博士个人意见，供各位思考。有意见，请留言区正面“刚”！

一、什么是房地产泡沫？

不去看百度百科，说白了，泡沫经济的两大特征是：

1、商品供求严重失衡，供给量远远大于需求量；

2、泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。”

当我们理解宝鸡房地产有没有泡沫时，必须在以上范围内思考。

几个关键词：

供给、需求、价格、价值、预期

二、当前宝鸡房地产市场的【供需关系】什么样？

什么是【供】？土地的供；和房屋的供。也就是说，土地是面粉，房屋是面包。而面包必须由面粉制造。

供的理解有几个层面：

1、当前每月、每年取得预售证的房屋供应套数和面积；

2、当前所招拍挂土地所能够产生的房屋的供应套数和面积；

而且，这种供的理解是新房。

我们还要理解另外一个层面：

1、当前宝鸡的存量房（二手房）市场商品住宅房源有多少？

2、当前宝鸡的存量房（二手房）可以出售可能出售的商品住宅房源有多少？

3、二手房(可以交易的房源）+当前新房供应+未来预期新房供应=供！

需的理解有几个层面：

1、刚需客户的需求；

2、刚性改善客户的需求；

3、品质改善客户的需求；

4、养老、度假的需求；

5、终极置业的需求；

6、投资客户的需求；

7、本地客户的购房需求；

8、外地客户的购房需求；

9、以上8点的所有人的需求套数、面积及种类。

10、有多少新房需求？有多少二手房需求？

先抛出一个观点：当前阶段宝鸡的供需关系基本平衡；没有出现严重供大于需的现状。

整体：稳健、平稳、健康。

三、当前宝鸡房地产的【供】，到底是个啥情况？

供的问题，很复杂。我们不谈大道理。

比如，今天，你现在要买房，整个宝鸡哪里有房子可以买？当你想去买房时，又有多少房子可以买呢？

我们都知道：当前我国的房地产市场是采用预售制度。开发商基本采用蓄客、排号、认筹、集中开盘、平稳销售的模式销售。

很多时候，我们去买房，只有三种方式：

1、排号——认筹——开盘集中选房

这种模式，一个很关键的节点是：预售证。

理论上，无证销售属于违规。但还存在很多无证开盘销售的楼盘。

2、内购。

这种内购分为真内购和假内购。本身这也是不合规的动作。但大量存在。为什么存在？有市场需求，有驱动因素——价格便宜，确定房源。但风险很大。一些项目连土地证都没都敢收钱，客户都敢交钱。

3、正常销售期到楼盘购买。大定——缴首付——签约。

4、到二手房市场买二手房。

一对一模式和中介模式。

在这种情况下，看似目前宝鸡市场的房地产新盘项目有30多个，其实你可以直接买房的楼盘连2个都不到。——我指的是现在，今天。

你明白了吗？

这就是问题所在。需求和供给是有矛盾的。特别是个别区域的供需矛盾非常严重。

四、宝鸡房地产的【需求】到底有多大？

需求，是个很复杂的问题。

房子是用来住的。但问题的关键是：住在哪里？住在什么档次的房子？是买还是租的住？

房子和任何商品都不一样。天下没有任何一个一模一样的树叶，也没有任何一个一模一样的房子。所以，不同房子的价格不同。需求，产生于人。我们要聚焦人。

宝鸡市区目前有130万人口。在外地的宝鸡人更多，我感受最深，每次从西安回宝鸡，南站的人真的很多，据宝鸡南站获悉，2017年的时候日均输送旅客近9000人。在外地的宝鸡人，是一个很庞大的数字，据我们平台数万份数据统计，除了宝鸡本地，大多数关注人群来自陕西西安、浙江省、山东省和甘肃省的人，这里不妨外地炒房客，但是更多的是在外地的宝鸡人。他们大多在观望、在等待！

这些人口都有住房需求、改善需求、养老需求、买房需求。

没有房子没有安全感，没有房子女朋友不给结婚，房子太小家人不够住，有钱了想买豪宅，有了大平层想买别墅，有闲钱了想买套房子出租收益，这都是正常需求。

从需求到能够购买，是个问题。

很多男人都有娶个美女媳妇的需求，但大多数人做不到。这属于无效需求。

有需求了，能买得起，买得到，才是有效需求。

于是，每个区域，每个楼盘，每个价格的房源，都有他的客户群体。

就好像天下所有的男人、女人基本都能找到老公老婆过日子。

虽然也有闲置资源，那是特殊情况。那是因为供和需出了问题，比如大城市的大龄剩余和农村找不到媳妇的光棍。

于是，价格出现了。价格是平衡供需关系最好的工具。

买得起就买，买不起就不买。买不起贵的买便宜的，买不起高新的买城西、虢镇的。

五、空置率

多年前，中国研究房地产的专家和媒体喜欢谈空置率这个词。

但这两年谈的很少了。说说我们宝鸡。我认为空置率是检验房地产泡沫的一个有效指标。目前的房源基本都是期房，但2022年让我们拭目以待！

六、宝鸡房价高吗？

宝鸡房价高吗？

高。但又不高。

我真不觉得宝鸡房价有多高。

看给谁比了。

大家有时间可以了解我们临近的甘肃省的房价，一个小城市房价都破万！再说说我们省内咸阳、杨凌、榆林、渭南，宝鸡房价真的高吗？

宝鸡高新二期很多自住需求是能够买得起的。假如5500一平，假如100平米的房子，也就55万。首付也就16.5万对吧。

问题错在哪了？年轻人高不成低不就。放心，房地产价格就算大崩盘，好位置的好房子也轮不到你5500一平买到的机会。

对了，你参考宝鸡楼盘的一个价格标准线就是：5500元/平米。

七、自身价值

很多人说：呸，宝鸡不配有这个房价，要啥没啥。凭什么这么贵。

我想说：宝鸡要啥没啥，你在这里干啥？你咋不去西安呢？

太多的抱怨、太多的想法

我想说，放下你的抱怨，放下你对工作的不满，踏踏实实在自己的工作岗位做出成绩，钻研自己的工作能力，好高骛远不是我们宝鸡人的品质，让外人看见了会笑话！

如果宝鸡现在是一线城市，你们能干好眼前的工作吗？

所以提升自己，努力工作，才是正解！

八、自住需求

去年很多人说，宝鸡的房价是被甘肃的炒房客吵起来的！

其实不是，是宝鸡人自主的需求。

购房人群：

宝鸡凤翔、眉县、岐山、刚改群体

所以，很多时候，我们把自住的理解过于狭隘了。

时间，改变一切。

九、再谈泡沫和宝鸡房地产市场的基本面

回到文章开盘，泡沫经济的两大特征上来说！宝鸡的房地产市场，第一个特征根本不存在。根本没存在一个“供给量远远大于需求量”的现实。

第二个特征，宝鸡的房地产投机不多不严重。我没看到更多的所谓的“炒房房”，更多的只是刚需性投资，想买个房要么出租要么出售，赚点保障型资金过个理想化生活而已。

而且，当前“市场价格脱离了实际使用者支撑”的情况也没有发生。

所以，宝鸡房地产市场的泡沫，我认为不存在。

目前是稳定、健康、发展。

但，宝鸡房地产市场的确存在一些问题：

1、供的层面上，好的产品太少，忽悠的楼盘太多。诚意不足。包括外来开发商和本土开发商。

2、宝鸡的维权乱像。

3、好产品买不上价，坏产品一点点优惠就一窝蜂抢。

4、购房者对于内购、单位低价房的热情。

奉劝各位购房者，永远要相信：一分价钱一分货。莫贪小便宜，后悔的是自己。

你看到了部分贼吃肉的时候，而没有看到贼挨打的时候。

风险和价值，需要自己去衡量。

总之，当前宝鸡房地产还算稳健，但还是乱像横生。宝鸡的房地产发展水平与其他城市还有很大很多的差距。这种差距只是表现在产品层面，更多表现在认知、契约精神、价值判断和生活方式的。

责任编辑： baojiadmin

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