一块地的背后，房企争相拿地的“秘密”？

 在房地产市场，业界喜欢用面粉和面包来比喻地价与房价之间的关系。2018年前后，西安土地市场成交热火，房企争相圈地扩储，其中不乏一些房企高价拿地。那么，作为与房价紧密相关的土地，你了解多少呢?

土地的这些因素影响楼盘品质

绿地率、容积率以及建筑密度等关系着一个楼盘未来的居住舒适度以及品质，通常在一宗地的挂牌出让公告中有明确规定。

容积率：=地上建筑面积/总用地面积

容积率影响一个楼盘的居住舒适度，容积率越小，居住密度越小，相对舒服，容积率越大则相反。通常来讲，一个良好的居住小区，高层住宅的容积率不要超过5，多层住宅应不超过2.

绿地率=绿地面积/总面积用地

陕西省新建居住区绿地总面积要求不低于35%，也就是说10万平米的居住区域，绿地不能少于3.5万平米。

建筑密度=建筑物的基地总面积/总面积用地

基地总面积也就是地面一层的面积，若一个楼盘的建设用地为10万平方米，地上一层总建筑面积为3万平方米，那么该小区的建筑密度是30%。

土地的这些因素影响楼盘价格

“面粉”价格带动“面包”价格，高地价一定程度上将推高房价。一宗地在挂牌成交后，其成交价格、溢价率、楼面价等因素关系着这个楼盘未来的价格。

成交价

一宗地在挂牌时会设有起始价以及最高限价，参与竞拍的各家房企可依次出价、加价，但不能超过最高限价，最终价高者得。

如果土地价格的起始价和成交价相同，也就是说这宗地是以底价成交的。如果竞拍激烈，有出价高于最高限价的，这宗地很可能流拍。

溢价率=(成交价格-其实价格)/其实价格

溢价率存在于非底价成交的土地，土地溢价率越高，意味着房企拿地的成本越高。

楼面价=土地成交价格/地上总建筑面积

假设：总用地面积：68682.22平米，容积率2.5

那么地上建筑面积=68682.22(总用地面积)*2.5 (容积率)

假设这块土地的成交价位为307700000,那么它的楼面价=307700000(土地成交价格)/171705.55平米(建筑面积)=1792元/平米。

房价=楼面价+建安成本+营销费用+利润

土地的这些因素影响房屋性质

很多购房者买房后很疑惑，不清楚自己的房子到底是什么性质，有多少年产权?实际上，这些都是由这幢房子所在的土地所决定的。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

第十二条：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

居住用地：70年

工业用地：70年

教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年

商业、旅游、娱乐用地：40年

综合或者其他用地：50年

土地性质出让挂牌出让报告、成交公告、国有土地使用权证中可以查询，同时在签订商品房买卖合同时，就土地性质以及使用年限起始日期也会明确表示，记得仔细查看。