上海开年楼市观察：豪宅热销 低调入市

农历新年临近，上海楼市以低成交和低供应的姿态准备“过年”。据上海中原地产数据显示，2019年前三个星期，上海新建商品住宅市场高开低走，成交面积从15.3万平方米降至9.4万平方米，周度平均供应面积为3.9万平方米。

不过从整体来看，市场尚处于供大于求的状态，从去年下半年起，供应量与成交量“剪刀差”即有所增大。

记者在走访沪上多个项目发现，2019年开局，上海楼市在结构上延续中高端项目集中入市的趋势，豪宅项目的去化情况悄然走红。新年第一个星期，楼盘成交面积排名第一的是均价13.09万元/平方米的豪宅项目，而且一周去化70套。

值得一提的是，上海刚需类住宅签约量出现同比下降，入市遇到一定压力之余，备受关注的项目则在缓慢出清中，包括新城控股上海虹口凉城、华润静安府东区以及松江泗泾几乎以贴楼面价的均价入市，盈利空间缩水。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，此前，在限价因素下不少项目迟迟不入市，房企没有收入。基于现金流的考虑，有的项目也做出让步，即便面临亏本压力也要积极入市。近期豪宅项目成交热是一个重要信号，即2019年可能是一批项目集中入市的时间，但是这些项目面临亏本风险，除非以较低价格入市的同时，去化效果达到预期。

豪宅热销刚需遇冷

近日，中国指数研究院发布《上海市场研究年报》，2018年商品住宅供应829.46万平方米，同比增长118.9%;成交646.32万平方米，同比上涨2.1%，处于近五年第二低位;成交均价为53220元/平方米，同比上涨11.2%。

业内人士认为，2019年上海将持续较为紧缩的政策调控，住宅市场承压成为新常态。相较于2018年，开发商或将加快放量，住宅市场整体流动性加强。

据上海中原地产数据显示，延续2018年最后一周的供应热潮，2019年元旦期间即有3个项目入市，投放总面积达到12.4万平方米(1319套)，同比增加3倍。传统刚需聚集区嘉定的成交量为2.6万平方米，在所有区中排名第一，这一成交量和去年交易比较活跃的时期相当。而一般而言黄浦区大多数时间成交面积不超过5000平方米，并且处于下游位置，2019年楼市开局也表现较好。

在成交结构上，近期，上海刚需类住宅成交量缩水，偏高端房源成交表现较为突出。

在此期间，泗泾板块出现楼盘一次性投放50%以上房源上市的现象，项目楼板价3.7万元/平方米，包含土建、配套和建造成本的刚性支出，市场仅报价4.7万元/平方米。在面临亏本压力的情况下，房企快速回笼资金的意愿表现明显。

2018年12月26日，记者走访原闸北双子项目的静安府，在静安区汶水路平陆路口，原本宽敞豪华的营销中心搬迁到了项目的地下车库，取而代之是路旁一间临时搭建的“接待中心”。在地下车库里，随处可见房屋签约的工作台，工作人员忙于处理签售房屋的手续。一名销售人员介绍，该项目刚开盘结束，加推288套房源，均价约8.6万元/平方米，开盘去化率将近九成。

据上海东方公证处数据显示，静安府东区开盘认筹人数达到255人，认筹率88%。而据此前公开资料显示，该项目在2016年7月24日 开盘，实收均价约8.8万元/平方米。两年过去，该项目下调均价推盘。

同样为千万级豪宅，记者在走访上海老西门板块的中海建国里和沪上另一处豪宅陆家嘴壹号院也得到售罄的消息。其中，陆家嘴壹号院总计247套房源已售232套。上海杨浦区总价为1600万~1800万元/套的保利翡翠甲第也于2018年12月底开盘。数据显示，该项目认筹客户达到122组，认筹率达到145%。

楼市交易结构倾向高端房，为何豪宅比刚需楼盘更受欢迎?卢文曦表示，随着市场进入调整，资产保值更为重要，中心区房源恰好具备这种潜质。随着外围区域房价都突破4万元/平方米，中环内房价则更具性价比，因此中心区项目反而逆势走俏。

房企违规频仍

上海中原地产的数据反映出2019年开局的楼市转向。第一周，上海新建商品住宅成交面积15.3万平方米，环比增加12.5%，而接下来的两个星期则连续下跌。1月14日~1月20日，上海新建商品住宅成交面积9.4万平方米，环比减少21.6%。

值得注意的是，在平淡的市场成交背后，依然存在一系列不合理的迹象。1月8日，多名上海华侨城苏河湾项目的购房者向本报记者反映，该项目T2和T3塔楼的业主在进行房屋装修时发现，室内装修材料存在不合格情况，墙壁内侧使用劣质阻燃胶合板，拆开装修板材后还找出多处劣质保温棉、发泡剂和废弃木渣等，而一些本该使用木材固定的位置被偷工减料成了组合纸板，存在消防隐患。

苏河湾项目位于上海静安区苏州河畔，曾创造当时的全国单价。对此，华侨城(上海)置地有限公司工程部副总监周文胜表示，业主的确提出橱柜下面隐藏建筑垃圾的不符合规定行为，但公司在发现问题之后，已通知质量监督站等部门查看，所有装修材料具备检验合格证书。

同时，记者在位于泸定路568号的国浩长风和上海浦东新区森兰星河湾项目看到，施工现场展示有项目的宣传海报，但是附近并未公示相关施工铭牌。森兰星河湾项目里有两幢楼房最高建造至第十层，其他住宅楼建筑的表面搭有脚手架，但是环绕一周，也未见规划许可证和相关施工铭牌。

上海浦东新区规划与土地管理局、建设和交通委员会相关负责人证实，森兰星河湾项目取得了规划许可证和施工许可证。但新区交通委员会相关负责人表示，施工存在不符合规范的行为，按照《上海市建设工程文明施工管理规定》，施工单位应当在施工现场醒目位置设置施工铭牌。对于这一问题，其表示下一步将加强监管。

记者就上述问题致电国浩地产方面，截至发稿，暂未收到回复。星河湾上海公司方面则对此进行了否认。

除此之外，另一个值得关注的项目则是虹桥正荣府。该项目最早于2015年领取预售许可证，且网签信息也显示销量可观。然而，多位业主却反映该项目存在问题，最初承诺的位于楼盘一侧的商业配套设施迟迟未开发建造。

1月23日，记者来到青浦区徐和路的虹桥正荣府看到，楼盘的金色招牌经过数年的风吹日晒已没有了曾经的光泽，在该楼盘招牌的后方即是让业主维权的配套商场。记者注意到，该片区域自2018年9月之后仍是一片空地，没有动工迹象，一侧的出入口上的信息表明该地块的具体信息：徐泾镇联名路东侧A-3A-1地块商业项目。除此之外也并未有任何施工铭牌等信息。与此同时，在该地块另外一侧，徐和路185弄5~87号的商铺是该小区的底商，但是都无人经营，大部分门店张贴有出售的标语。虹桥正荣府一名业主告诉记者，由于商业项目没有建完，小区周围没有形成人气，商铺才由租转售。

对于该项目配套的商业项目，记者致电致函正荣地产集团有限公司了解情况，但截至发稿，暂未收到相关回复。虹桥正荣府售楼处的置业顾问表示未来会建好，但没有透露具体开发时间。

星河湾等地块开工迟缓

近日，在上海举行的2019丁祖昱评楼市年度发布会上，易居企业集团CEO丁祖昱表示，在2018年，市场熟知的“”基本还没开盘，高价地闲置的背后，存在开发迟缓的客观原因。但这些高价地面临的现状是，板块“限价”直逼“”项目拿地楼面价，当前入市必然亏本。

1月24日，上海网上房地产数据显示，新城控股位于上海虹口区凉城新村街道的项目新城虹口金茂府，280套可售房源中仅售出2套。该项目楼板价6.7万元/平方米，日前开盘均价为10.2万元/平方米。

根据相关报道，星河湾集团在北京、上海等城市项目开发延续多年，由于销售均价较高，土地溢价低，为公司攫取超高利润。此外，星河湾集团在一线城市的地产项目，开发和销售周期拉长。

森兰项目被誉为星河湾集团在上海的第三座星河湾。根据上海浦东新区官网发布的公告，森兰星河湾的建设地点位于外高桥森兰 A11-2、A11-4 地块，包括新建3栋7层住宅楼、一栋商业用房及整体地下室，还有7栋16层住宅及一层地下车库、一栋3层配套服务用房等。

记者在该项目看到，配套的幼儿园接近建设完成。根据施工铭牌的信息，该幼儿园开、竣工时间分别为2018年11月2日和2019年6月28日，承包单位为中天建设集团有限公司。

在浦东政府网站上，该项目早在2017年4月就通过报批，时隔一年半才动工。“森兰星河湾是分阶段报建，最早报建时间为2017年。”上述上海浦东新区建设和交通委员会相关负责人说。

另外，位于闵行区的上海星河湾项目三期也早在2004年拿地，至今未开发销售。

1月上旬，记者在星河湾酒店二楼的售楼处了解到，仅有几套房源可售，均价为7.7万元/平方米。而对于项目的三期地块，置业顾问表示未来会开发建设，而建造和入市销售的时间，其没有透露。

针对上海星河湾项目拿地近14年仍未开发完成，上海市闵行区规划和土地管理局用地科一位人士告诉记者，该项目三期地块暂未划归到闵行区的闲置土地名单内，具体情况有待进一步核实。

星河湾上海公司营销部相关负责人回复道，森兰星河湾项目的建设均按照政府要求合规开发，而闵行星河湾三期项目是由于土地性质的原因，才迟迟未开发建设，目前还在规划调整过程中。