楼市降温PK土拍火爆！谁是西安楼市的最大隐患？

今日，西安土拍市场再迎大单，富力以28.6亿元的总金额摘地城西土门板块的175亩商住用地，早在2015年的西洽会中，富力就已经与该项目签约，经过三年多漫长的停摆，最终该地块终于被富力收入囊中。

富力新项目地块位于西二环内，所处城西土门板块，具体来看，该宗地分为四个地块，由一宗商服用地及三宗居住用地组成，商服用地亩单价3804万/亩，楼面价2645元/㎡，住宅亩单价1365-1547万/亩，楼面价3462-3772元/㎡。

此次土拍中，有三个特别约定：1.需待建53.3万㎡村民安置楼，要求18个月交付;2.需具备建设149米的超高层住宅的资质;3.需建设不低于240米的地标级建筑5A甲级双塔商业楼，以上三条均需由富力完成。

跟去年年底二环边拍出的低密土地不同的是，富力摘得的这宗地，住宅部分的容积率在6左右，从土拍约定中也能窥见，该项目未来或将以超高层的形式入市。

30亿揽地的新闻在2019年元月并不稀奇，一周前，莱安地产以超40亿的实际成本收入百花村城改项目用地，正荣以44.8%的高溢价，力压十二家房企，摘得大明宫板块54亩商住用地，楼面价高达7610元/㎡。

不仅主城区内高价地、高溢价地块频现，沣东等外溢板块土拍热情依旧高涨，绿城以53%的高溢价摘得沣东近100亩商住用地，楼面价5888元/㎡;华侨城摘得的住宅地块，最高楼面价直逼6000元/㎡。

如今1月即将收官，土拍市场中不仅供应量大，地块质量高，开发商拿地热情不减，高地价、高溢价频频出现。这是因为房企对未来市场依旧比较看好，还是为了做市呢?

相比火热的土拍市场，2019年1月的楼市黯然失色，受冬季供应惯性萎靡的影响，截止1月18日，仅有5303套房源取证入场，较2018年11月、12月，分别减少12843套与8633套。

从成交情况来看，除了个别价格极具优势、绝佳地段的楼盘取得100%去化外，整月的平均去化率仅为65%，较2018年12月下跌8%，非限购区及部分价格略高的项目，去化率跌破40%。

若按2018年上半年的调性，少量的供应量必然遭至哄抢，然而在2019年1月，购房者预期明显理性，哄抢事例并未上演，购房意向登记平台中需要摇号开盘的项目越来越少，截止今日，1月开放登记的项目共18个，仅有6盘需要摇号。

而从价格层面，1月公示价格的楼盘除了毛坯改带装修上调价格外，其余价格都比较稳定，零涨幅或小幅下调。而且开盘给予优惠、全民转介、启动分销渠道、首付分期、无理由退房等种种营销行为也都出现在市场中。

显然，无论从购房心态还是量价表现，西安商品房市场正逐步向理性稳定的状态前进。

土地和商品房市场一边火焰一边海水的场景不仅让我想到CPI和PPI的关系，原本也是应该上游出厂价格和居民消费价格同步，但在2017年一路高歌猛进的PPI并不被消费者接受，出现巨大剪刀差，结果从2017年下半年开始，PPI一路下滑，目前已快跌破正负零。

△CPI：居民消费价格指数 PPI:出厂价格指数

那么回到房地产，经过这一轮的房价上涨，大多老百姓的财富被掏空殆尽，对市场预期也发生变化，如今的消费能力难以支撑过快上涨的房价。

难道真要等到土地和商品房市场价格倒挂那一天?虽然很多人的逻辑是，“高价地会带来高价项目”，但能不能高溢价还要打个问号?毕竟去年是有过先烈城市的：

2016年4月，经过61轮竞拍，京港澳集团以47.6亿元摘得南京麒麟G09宅地，楼面价22353元/㎡，成为当时区域，溢价率超100%，而当时周边的新房均价不过两万出头，当所有人都对该板块信心十足时，却没料到4月底，南京出台了严格的限价政策，从土拍时，就对最高售价花了红线。

京港澳的项目2016年8月时，迎来了首开，预售均价不到26000元/㎡，大跌所有人的眼镜，曾经放风价带装修40000元/㎡的项目，最终还是改为毛坯，售价不过比楼面价多了3000千多元/㎡，这个项目最终自然是赔本了，2016年11月，由于开发商欠款，累计超2000万元，工程方停止了施工作业。

在西安一月成交的地块中，沣东区域楼面价大致在5000-6000元/㎡，大明宫板块楼面价直逼8000元/㎡，之前西安房价与楼面价的比值大约在2.5-3.5左右，若依此套算，无论是沣东新项目还是大明宫新项目，入市时，价格都将远超区域均价。